Modèle 115 : la retenue sur le loyer du local que beaucoup d’entreprises oublient

Si votre entreprise paie le loyer d’un local, d’un bureau ou d’un entrepôt, vous avez probablement une obligation fiscale qui n’apparaît pas sur la facture du bailleur : retenir une partie du loyer et la déclarer à l’administration fiscale. C’est le Modèle 115, l’un des oublis les plus fréquents chez les indépendants et les PME, et l’un de ceux qui coûtent le plus cher lorsque l’Agence fiscale (Agencia Tributaria) le détecte.

Qu’est-ce que le Modèle 115 et quand s’applique-t-il ?

Le Modèle 115 est la déclaration trimestrielle des retenues et acomptes sur les revenus issus de la location d’immeubles urbains. Si vous êtes entrepreneur ou professionnel et que vous louez un bien pour votre activité, vous agissez en tant que retenant : vous ne versez pas l’intégralité du loyer au bailleur, mais vous en retenez une partie et la reversez vous-même à l’administration fiscale pour son compte.

Les éléments de base sont les suivants :

• Qui retient : le locataire qui exerce une activité économique (indépendant, société, communauté de biens…), que le local soit directement affecté à l’activité ou qu’il s’agisse d’un bureau ou d’un entrepôt.
• Sur quoi porte la retenue : la base est le loyer payé, hors TVA. Si le bailleur facture la TVA, celle-ci n’entre pas dans la base de la retenue.
• Taux général : 19 % de la base. Vérifiez toujours la réglementation en vigueur avant de l’appliquer, car les taux peuvent être modifiés.
• Quand le déposer : chaque trimestre, dans les délais habituels des déclarations trimestrielles. Il doit être déposé même si la retenue d’un trimestre est nulle, dès lors que vous êtes déjà tenu de le faire et que vous n’avez pas demandé la radiation correspondante.

Exemple avec des chiffres ronds : vous payez 1 000 € de loyer mensuel hors TVA pour un local. Chaque mois, vous retenez 190 € (19 % de 1 000 €) et vous versez au bailleur 1 000 € + TVA − 190 €. À la fin du trimestre, vous reversez 570 € via le Modèle 115. Le bailleur pourra déduire ces retenues dans sa propre déclaration de revenus ou d’impôt sur les sociétés.

Exceptions : quand ne faut-il PAS retenir ?

Tous les loyers ne donnent pas lieu à une retenue. Les situations les plus courantes où elle ne s’applique pas sont :

• Bailleurs exonérés de retenue : par exemple, les locations d’immeubles dont le loyer n’est pas soumis à retenue en raison de la nature de l’activité du bailleur, comme certains cas où le bailleur exerce l’activité de location avec un local et du personnel salarié conformément à la réglementation. Il convient d’examiner chaque cas.
• Logements loués pour des salariés : les loyers de logement que l’entreprise verse au propriétaire pour héberger ses salariés relèvent d’un traitement spécifique.
• Locations sans caractère professionnel du locataire : si le locataire n’exerce pas d’activité économique (un particulier), il n’est pas tenu de retenir.
• Lorsque le payeur n’agit pas en tant qu’entrepreneur : l’obligation découle de la qualité d’entrepreneur ou de professionnel du payeur.

En règle pratique, si vous avez un doute sur le fait que votre bailleur ou votre contrat relève d’une exception, ne le présumez pas : vérifiez-le avant de cesser de retenir. Retenir trop peu coûte généralement plus cher que retenir trop.

Lien avec le Modèle 180 et sanctions fréquentes

Le Modèle 115 et le Modèle 180 vont de pair. Le 115 est la déclaration trimestrielle ; le 180 est le récapitulatif annuel de ces mêmes retenues, déposé en janvier de l’année suivante. Il identifie chaque bailleur, l’immeuble (avec sa référence cadastrale) ainsi que les montants versés et retenus. La somme des quatre 115 de l’année doit correspondre au total du 180, et les écarts figurent parmi les premiers points que recoupe l’administration.

Les erreurs les plus fréquentes qui aboutissent à une demande de renseignements ou à une sanction sont :

• Ne pas déposer le 115 parce que le bailleur « n’a rien dit » ou parce que le loyer est payé en espèces ou sans facture.
• Retenir sans reverser : la retenue opérée appartient au fisc, pas à l’entreprise.
• Déposer hors délai, ce qui entraîne des majorations croissantes avec le retard, et des sanctions si l’administration prend les devants par une mise en demeure.
• Inclure la TVA dans la base ou appliquer un taux incorrect.
• Incohérence entre le 115 et le 180 : immeubles sans référence cadastrale, bailleurs mal identifiés ou montants qui ne concordent pas.

De plus, le locataire qui ne retient pas peut être tenu responsable du montant qu’il aurait dû retenir, et la charge de loyer peut être remise en cause si le bailleur n’est pas correctement déclaré. Si vous constatez un oubli, déposer spontanément avant toute mise en demeure réduit sensiblement le coût.

Chez Zythos Business, nous examinons dès le premier jour les contrats de location de nos clients, nous identifions ceux qui donnent lieu à retenue et nous assurons le suivi trimestriel du Modèle 115 et du récapitulatif annuel 180, en les recoupant avec la comptabilité pour éviter toute mauvaise surprise. Ainsi, indépendants et PME peuvent se concentrer sur leur activité pendant que leurs obligations fiscales restent à jour.