Modello 115: la ritenuta sull’affitto del locale che molte attività dimenticano

Se la tua attività paga l’affitto di un locale, di un ufficio o di un capannone, è probabile che tu abbia un obbligo fiscale che non compare nella fattura del proprietario: trattenere una parte del canone e dichiararla al Fisco. È il Modello 115, una delle dimenticanze più frequenti tra autonomi e PMI, e tra quelle che costano di più quando l’Agenzia Tributaria (Agencia Tributaria) le individua.

Cos’è il Modello 115 e quando si applica

Il Modello 115 è la dichiarazione trimestrale delle ritenute e acconti sui redditi derivanti dalla locazione di immobili urbani. Se sei imprenditore o professionista e prendi in affitto un immobile per la tua attività, agisci come sostituto d’imposta: non versi al locatore l’importo intero, ma trattieni una parte e la versi tu al Fisco per suo conto.

Gli elementi di base sono questi:

• Chi trattiene: il conduttore che esercita un’attività economica (autonomo, società, comunità di beni…), sia che il locale sia strumentale all’attività, sia che si tratti di un ufficio o di un magazzino.
• Su cosa si trattiene: la base è il canone pagato, IVA esclusa. Se il locatore addebita l’IVA, questa non rientra nella base della ritenuta.
• Aliquota generale: il 19 % sulla base. Verificala sempre nella normativa vigente prima di applicarla, perché le aliquote possono cambiare.
• Quando si presenta: trimestralmente, entro le scadenze abituali delle dichiarazioni trimestrali, e si presenta anche se la ritenuta di un trimestre è pari a zero, qualora tu sia già tenuto alla presentazione e non abbia richiesto la cessazione corrispondente.

Esempio con numeri tondi: paghi 1.000 € al mese di canone più IVA per un locale. Ogni mese trattieni 190 € (19 % di 1.000 €) e paghi al proprietario 1.000 € + IVA − 190 €. A fine trimestre versi 570 € con il Modello 115. Il proprietario potrà scomputare tali ritenute nella propria dichiarazione dei redditi o delle società.

Eccezioni: quando NON si deve trattenere

Non ogni affitto genera una ritenuta. Le situazioni più comuni in cui non è dovuta sono:

• Locatori esenti da ritenuta: ad esempio, le locazioni di immobili il cui canone non è soggetto a ritenuta per la natura dell’attività svolta, come alcuni casi di locatori che esercitano l’attività di locazione con locale e personale dipendente secondo la normativa. Conviene verificare caso per caso.
• Abitazioni affittate a dipendenti: i canoni di abitazioni che l’azienda paga al proprietario come parte dell’alloggio dei propri lavoratori hanno un trattamento specifico.
• Affitti in cui il conduttore non è imprenditore: se chi affitta non svolge un’attività economica (un privato), non è sostituto d’imposta.
• Quando il pagatore non agisce come imprenditore: l’obbligo nasce dalla qualità di imprenditore o professionista del pagatore.

Come regola pratica, se hai dubbi sul fatto che il tuo locatore o il tuo contratto rientri in qualche eccezione, non darlo per scontato: verificalo prima di smettere di trattenere. Trattenere di meno costa di solito più che trattenere di più.

Rapporto con il Modello 180 e sanzioni più frequenti

Il Modello 115 e il Modello 180 vanno di pari passo. Il 115 è la dichiarazione trimestrale; il 180 è il riepilogo annuale delle stesse ritenute, che si presenta a gennaio dell’anno successivo. In esso si identifica ciascun locatore, l’immobile (con il suo riferimento catastale) e gli importi pagati e trattenuti. La somma dei quattro 115 dell’anno deve coincidere con il totale del 180, e le discrepanze sono tra le prime cose che l’Amministrazione incrocia.

Gli errori più frequenti che finiscono in una richiesta di chiarimenti o in una sanzione sono:

• Non presentare il 115 perché il proprietario «non ha detto nulla» o perché si paga in contanti o senza fattura.
• Trattenere ma non versare: la ritenuta operata appartiene al Fisco, non all’azienda.
• Presentare fuori termine, con maggiorazioni che aumentano con il ritardo e sanzioni se l’Amministrazione ti anticipa con una richiesta.
• Includere l’IVA nella base o applicare un’aliquota errata.
• Mancanza di coerenza tra il 115 e il 180: immobili senza riferimento catastale, locatori identificati in modo errato o importi che non quadrano.

Inoltre, il conduttore che non trattiene può rispondere dell’importo che avrebbe dovuto trattenere, e il costo dell’affitto può essere contestato se il locatore non risulta correttamente dichiarato. Se ti accorgi di una dimenticanza, presentare spontaneamente prima che arrivi una richiesta riduce notevolmente il costo.

In Zythos Business verifichiamo i contratti di locazione dei nostri clienti fin dal primo giorno, individuiamo quali generano una ritenuta e curiamo il controllo trimestrale del Modello 115 e il riepilogo annuale del 180, incrociandoli con la contabilità per evitare sorprese. In questo modo autonomi e PMI possono concentrarsi sulla propria attività mentre i loro obblighi fiscali restano in regola.