Louer un appartement comme logement ou comme bureau : ce qui change pour la TVA (et la retenue à la source)

Louer un même appartement peut entraîner des obligations fiscales totalement différentes selon l’usage qui en est fait : résidence habituelle ou local/bureau pour une activité économique. La différence n’est pas cosmétique, car la TVA (et le cas échéant l’impôt sur le revenu) change du tout au tout. Beaucoup de travailleurs indépendants et de petites entreprises ont de mauvaises surprises lorsqu’ils louent un appartement pour y installer leur bureau, ou lorsqu’ils mettent en location un bien qui leur appartient à un professionnel. Ce guide explique quelle exonération s’applique, pourquoi il n’est pas toujours possible d’y renoncer, et dans quels cas entre en jeu la retenue à la source du modèle 115.

Location d’un logement : une exonération de TVA à laquelle on ne peut pas renoncer

La location d’un logement destiné exclusivement à servir de résidence est exonérée de TVA. Le bailleur ne facture pas de TVA sur la quittance de loyer et, en contrepartie, il ne peut pas non plus déduire la TVA supportée sur les dépenses liées à ce bien (travaux, mobilier, gestion). C’est une exonération « fermée » : contrairement à d’autres exonérations immobilières, comme celle de la seconde transmission d’un bâtiment, la location d’un logement ne permet pas de renoncer à l’exonération, même si le locataire est un professionnel ayant le droit de déduire la TVA. La loi sur la TVA réserve la possibilité de renonciation à certaines opérations portant sur des terrains et des bâtiments, mais pas à la location de logement : ni le bailleur ni le locataire ne peuvent donc convenir d’appliquer la TVA à une location que la norme considère comme un logement.

La nuance apparaît lorsque le logement est affecté, totalement ou partiellement, à une activité économique : par exemple, un indépendant qui loue un appartement et l’utilise en partie comme bureau, ou une entreprise qui loue un logement pour y installer ses locaux. Dans ce cas, il n’y a plus de « destination exclusive au logement » et l’opération cesse d’être exonérée, dans la proportion ou la totalité correspondant à l’usage professionnel, avec application de la TVA au taux général. Il est conseillé de le préciser clairement dans le contrat dès le départ, car la destination déclarée conditionne le traitement fiscal de toute la relation locative, et pas seulement de la première facture.

Location d’un local ou d’un bureau : TVA à 21 % et retenue du modèle 115

Lorsque le bien est loué comme local, bureau ou entrepôt pour une activité économique, l’exonération applicable au logement ne s’applique pas : le bailleur doit facturer la TVA au taux général (21 %) sur chaque facture, et cette TVA est déductible pour le locataire si le local est affecté à son activité. À la TVA s’ajoute l’impôt sur le revenu (IRPF) : si le locataire est un professionnel ou une entreprise qui paie le loyer d’un local affecté à son activité, il est tenu de pratiquer une retenue à la source au titre de l’IRPF (ou de l’impôt sur les sociétés si le bailleur est une société) sur le montant du loyer, de la verser trimestriellement au moyen du modèle 115, et de remettre au bailleur le certificat annuel de retenues correspondant.

Cette obligation incombe à celui qui paie le loyer, pas à celui qui le perçoit : c’est le locataire (entreprise ou indépendant) qui retient, déclare et verse la somme au fisc, tandis que le propriétaire reçoit un loyer déjà amputé de cette retenue, qu’il déduira ensuite dans sa propre déclaration. La réglementation prévoit certaines exceptions à cette obligation de retenue (par exemple lorsque le bailleur en est exonéré en raison de sa nature juridique, ou lorsque le montant annuel versé à ce même bailleur est réduit) ; il convient donc d’examiner chaque cas avant de considérer qu’il faut systématiquement déposer le modèle 115.

Erreurs fréquentes lorsqu’on mélange logement et activité professionnelle

L’erreur la plus fréquente consiste à facturer la location d’un bureau comme s’il s’agissait d’un logement (sans TVA) par simplicité, ce qui peut entraîner des régularisations et des intérêts si l’administration fiscale contrôle l’opération. La seconde erreur est exactement l’inverse : facturer la TVA sur une véritable location de logement, que le locataire ne pourra pas déduire puisque l’exonération s’applique de plein droit, quel que soit le contenu de la facture. Il est également fréquent d’oublier de pratiquer la retenue du modèle 115 lorsqu’une entreprise loue un local, ou de ne pas déclarer au fisc le changement de destination d’un bien lorsqu’il passe de logement à local (ou inversement), ce qui affecte aussi bien la TVA applicable que la déductibilité de charges comme la taxe foncière, les charges de copropriété ou les fournitures.

Chez Zythos Business, nous accompagnons les indépendants et les PME précisément dans ce type de décisions, où un même contrat de location peut avoir des lectures fiscales très différentes selon la façon dont il est rédigé et déclaré. Nous vérifions la destination réelle du bien, nous déterminons si la TVA, la retenue, ou les deux s’appliquent, et nous veillons à ce que les factures, le modèle 115 et les déclarations trimestrielles reflètent la situation correcte dès la première quittance, afin d’éviter toute mauvaise surprise lors d’un futur contrôle.