Alquilar un piso como vivienda o como oficina: así cambia el IVA (y la retención)

Alquilar un mismo piso puede generar obligaciones fiscales completamente distintas según para qué se use: vivienda habitual o local/oficina para una actividad económica. La diferencia no es cosmética, porque el IVA (y en su caso el IRPF) cambian de arriba abajo. Muchos autónomos y pequeñas empresas se llevan sorpresas cuando alquilan un piso para instalar su despacho o cuando arriendan uno de su propiedad a un profesional. Esta guía aclara qué exención aplica, por qué la renuncia a esa exención no siempre es posible y cuándo entra en juego la retención del modelo 115.

Alquiler de vivienda: exención de IVA que no se puede renunciar

El arrendamiento de una vivienda para uso exclusivo como residencia está exento de IVA. El arrendador no repercute IVA en el recibo del alquiler y, como contrapartida, tampoco puede deducirse el IVA soportado en los gastos vinculados a ese inmueble (reformas, mobiliario, gestión). Es una exención «cerrada»: a diferencia de otras exenciones inmobiliarias, como la de segunda transmisión de edificaciones, en el arrendamiento de vivienda no cabe renunciar a la exención aunque el arrendatario sea un empresario o profesional con derecho a deducir IVA. La ley del IVA reserva la posibilidad de renuncia para determinadas operaciones sobre terrenos y edificaciones, no para el alquiler de vivienda, así que ni arrendador ni arrendatario pueden pactar aplicar IVA a un alquiler que la norma considera vivienda.

El matiz aparece cuando la vivienda se destina, total o parcialmente, a una actividad económica: por ejemplo, un autónomo que alquila un piso y lo usa en parte como despacho, o una empresa que arrienda una vivienda para instalar sus oficinas. En ese caso ya no hay «destino exclusivo a vivienda» y la operación deja de estar exenta en la proporción o totalidad que corresponda al uso profesional, con IVA al tipo general. Conviene dejarlo claro en el contrato desde el principio, porque el destino declarado condiciona el tratamiento fiscal de toda la relación arrendaticia, no solo de la primera factura.

Alquiler de local u oficina: IVA al 21% y retención del 115

Cuando el inmueble se alquila como local, oficina o nave para una actividad económica, la exención de vivienda no aplica: el arrendador debe repercutir IVA al tipo general (21%) en cada factura, y ese IVA es deducible para el arrendatario si el local se afecta a su actividad. Junto al IVA entra en juego el IRPF: si el arrendatario es un empresario o profesional que paga el alquiler de un local afecto a su actividad, está obligado a practicar una retención a cuenta del IRPF (o del Impuesto sobre Sociedades si el arrendador es una sociedad) sobre el importe del alquiler, e ingresarla trimestralmente mediante el modelo 115, además de entregar al arrendador el certificado anual de retenciones correspondiente.

Esta obligación recae sobre quien paga la renta, no sobre quien la cobra: es el inquilino-empresa o autónomo quien retiene, declara e ingresa en Hacienda, y el propietario recibe el alquiler ya minorado por esa retención, que luego se deduce en su propia declaración. La normativa contempla algunas excepciones a esta obligación de retener (por ejemplo, cuando el arrendador está exento de esa retención por su naturaleza jurídica o el importe anual pagado al mismo arrendador es reducido), por lo que conviene revisar caso por caso antes de asumir que siempre hay que presentar el 115.

Errores frecuentes al mezclar vivienda y actividad

El error más habitual es facturar un alquiler de oficina como si fuera de vivienda (sin IVA) por comodidad, algo que puede derivar en regularizaciones e intereses si Hacienda revisa la operación. El segundo es justo el contrario: repercutir IVA en un alquiler de vivienda genuino, que el inquilino no podrá deducirse porque la exención opera por ley, al margen de lo que diga la factura. También es frecuente olvidar practicar la retención del 115 cuando una empresa alquila un local, o no comunicar a Hacienda el cambio de destino de un inmueble cuando pasa de vivienda a local o viceversa, algo que afecta tanto al IVA aplicable como a la deducibilidad de gastos como el IBI, la comunidad o los suministros.

En Zythos Business acompañamos a autónomos y pymes precisamente en este tipo de decisiones, donde un mismo contrato de alquiler puede tener lecturas fiscales muy distintas según cómo se redacte y se declare. Revisamos el destino real del inmueble, calculamos si corresponde IVA, retención o ambas cosas, y nos encargamos de que las facturas, el modelo 115 y las declaraciones trimestrales reflejen la situación correcta desde el primer recibo, evitando sorpresas en una futura revisión.