Affittare un immobile come abitazione o come ufficio: così cambia l’IVA (e la ritenuta)

Affittare lo stesso appartamento può generare obblighi fiscali completamente diversi a seconda dell’uso: abitazione principale oppure locale/ufficio per un’attività economica. La differenza non è di poco conto, perché l’IVA (ed eventualmente l’IRPF) cambiano radicalmente. Molti autonomi e piccole imprese si trovano di fronte a sorprese quando affittano un appartamento per installarci il proprio studio, o quando danno in affitto un immobile di loro proprietà a un professionista. Questa guida chiarisce quale esenzione si applica, perché la rinuncia a tale esenzione non è sempre possibile e quando entra in gioco la ritenuta del modello 115.

Affitto ad uso abitativo: un’esenzione IVA a cui non si può rinunciare

La locazione di un’abitazione destinata esclusivamente a residenza è esente da IVA. Il locatore non addebita IVA sulla ricevuta dell’affitto e, di conseguenza, non può nemmeno detrarsi l’IVA sostenuta per le spese legate a quell’immobile (ristrutturazioni, arredamento, gestione). È un’esenzione “chiusa”: a differenza di altre esenzioni immobiliari, come quella sulla seconda cessione di fabbricati, nella locazione ad uso abitativo non è possibile rinunciare all’esenzione neppure se il conduttore è un imprenditore o professionista con diritto alla detrazione dell’IVA. La normativa IVA riserva la possibilità di rinuncia a determinate operazioni su terreni e fabbricati, non alla locazione abitativa: né locatore né conduttore possono quindi concordare di applicare l’IVA a un affitto che la legge considera abitativo.

La sfumatura emerge quando l’abitazione viene destinata, in tutto o in parte, a un’attività economica: ad esempio, un autonomo che affitta un appartamento e lo usa in parte come studio, oppure un’azienda che prende in affitto un’abitazione per installarvi i propri uffici. In questo caso non c’è più una “destinazione esclusivamente abitativa” e l’operazione smette di essere esente nella proporzione, o nella totalità, corrispondente all’uso professionale, con IVA all’aliquota ordinaria. Conviene chiarirlo nel contratto fin dall’inizio, perché la destinazione dichiarata condiziona il trattamento fiscale dell’intero rapporto di locazione, non solo della prima fattura.

Affitto di un locale o ufficio: IVA al 21% e ritenuta del modello 115

Quando l’immobile viene affittato come locale, ufficio o capannone per un’attività economica, l’esenzione prevista per l’abitazione non si applica: il locatore deve addebitare l’IVA all’aliquota ordinaria (21%) su ogni fattura, e tale IVA è detraibile per il conduttore se il locale è destinato alla sua attività. Insieme all’IVA entra in gioco l’IRPF: se il conduttore è un imprenditore o professionista che paga l’affitto di un locale strumentale alla propria attività, è obbligato ad applicare una ritenuta d’acconto IRPF (o dell’Impuesto sobre Sociedades, se il locatore è una società) sull’importo del canone, versandola trimestralmente tramite il modello 115, oltre a consegnare al locatore il relativo certificato annuale delle ritenute.

Questo obbligo ricade su chi paga il canone, non su chi lo incassa: è l’inquilino, azienda o autonomo, a trattenere, dichiarare e versare all’Erario, mentre il proprietario riceve l’affitto già decurtato di tale ritenuta, che poi detrae nella propria dichiarazione. La normativa prevede alcune eccezioni a questo obbligo di ritenuta (ad esempio quando il locatore è esente da tale ritenuta per la propria natura giuridica, oppure quando l’importo annuo pagato allo stesso locatore è ridotto), per cui conviene valutare caso per caso prima di dare per scontato che occorra sempre presentare il modello 115.

Gli errori più comuni nel mescolare uso abitativo e attività

L’errore più frequente è fatturare l’affitto di un ufficio come se fosse un’abitazione (senza IVA) per comodità, il che può portare a regolarizzazioni e interessi se l’Erario verifica l’operazione. Il secondo errore è esattamente l’opposto: addebitare l’IVA su un affitto genuinamente abitativo, che l’inquilino non potrà detrarsi perché l’esenzione opera per legge, indipendentemente da quanto riportato in fattura. È inoltre frequente dimenticare di applicare la ritenuta del modello 115 quando un’azienda affitta un locale, oppure non comunicare all’Erario il cambio di destinazione di un immobile quando passa da abitazione a locale o viceversa, cosa che incide sia sull’IVA applicabile sia sulla deducibilità di spese come l’IBI, il condominio o le utenze.

In Zythos Business affianchiamo autonomi e PMI proprio in questo tipo di decisioni, dove uno stesso contratto di affitto può avere letture fiscali molto diverse a seconda di come viene redatto e dichiarato. Verifichiamo la destinazione reale dell’immobile, calcoliamo se è dovuta l’IVA, la ritenuta o entrambe, e ci occupiamo di far sì che fatture, modello 115 e dichiarazioni trimestrali riflettano la situazione corretta fin dalla prima ricevuta, evitando sorprese in una futura verifica.