Louer votre appartement en Espagne : la fiscalité des propriétaires résidents et non-résidents

Si vous êtes étranger et possédez un appartement, un studio ou une maison en Espagne que vous mettez en location — que vous y viviez toute l’année ou non —, le fisc espagnol (l’Agencia Tributaria, connue sous le nom d’AEAT) s’attend à ce que vous déclariez ce revenu. Mais la procédure n’est pas la même pour tout le monde : elle dépend de votre statut de résident fiscal en Espagne ou non, et cette différence change le formulaire à déposer, la périodicité, le taux d’imposition et même les frais que vous pouvez déduire avant de payer. Ce guide résume, sans jargon technique, comment est imposée la location d’un bien immobilier espagnol en 2026, que vous viviez sur place ou que vous gériez le bien depuis l’étranger.

IRNR trimestriel ou IRPF annuel : que déclarer et quand ?

La première chose à déterminer est votre résidence fiscale, pas votre nationalité. En règle générale, vous êtes considéré comme résident fiscal en Espagne si vous y passez plus de 183 jours par an ou si le centre principal de vos intérêts économiques s’y trouve. Si vous êtes résident, le loyer se déclare comme « revenu du capital immobilier » dans votre déclaration de revenus annuelle, l’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, l’impôt sur le revenu des personnes physiques), qui se dépose une fois par an, généralement entre avril et juin de l’exercice suivant.

Si vous n’êtes pas résident fiscal en Espagne — le cas typique du propriétaire qui vit dans son pays d’origine et loue un appartement ici à titre d’investissement —, vous relevez de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, l’impôt sur le revenu des non-résidents), et c’est là que réside la différence clé : il n’y a pas de déclaration annuelle, mais vous devez déposer le formulaire 210 avec une périodicité trimestrielle (ou même à chaque contrat ou période de location, selon le critère que vous choisissez), en déclarant le revenu perçu sur cette période. Le taux applicable diffère également : les résidents de l’Union européenne, de l’Espace économique européen ou de Norvège et d’Islande bénéficient d’un taux réduit, tandis que les autres non-résidents paient un taux général plus élevé sur le même revenu. Déposer le formulaire 210 hors délai, ou tout simplement ne pas le déposer parce que le propriétaire « ignorait qu’il y était tenu », figure parmi les erreurs les plus fréquentes chez les étrangers possédant un bien loué en Espagne.

Frais déductibles : pourquoi être ressortissant de l’UE fait toute la différence

C’est ici que beaucoup de propriétaires étrangers ont une mauvaise surprise. Si vous êtes résident fiscal en Espagne (imposé à l’IRPF), vous pouvez déduire du loyer perçu les frais liés au bien : intérêts d’emprunt, IBI (la taxe foncière municipale), charges de copropriété, assurances, frais d’entretien et de réparation, et l’amortissement du bien, entre autres. Vous n’êtes imposé que sur le bénéfice net, pas sur le revenu brut.

Si vous êtes non-résident mais ressortissant de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen, la réglementation vous reconnaît ce même droit : vous pouvez déduire les frais directement liés à la location avant de calculer l’impôt. Mais si vous êtes non-résident d’un pays hors UE/EEE — par exemple le Royaume-Uni depuis le Brexit, les États-Unis, ou la plupart des pays d’Amérique latine —, la loi ne vous permet aucune déduction : vous êtes imposé sur le revenu intégral perçu, sans pouvoir déduire ni l’emprunt, ni les charges de copropriété, ni rien d’autre. C’est l’une des asymétries les plus importantes du système, à garder impérativement à l’esprit lorsqu’on calcule la rentabilité réelle d’un investissement immobilier en Espagne depuis un pays hors UE.

Résidence principale du locataire et retenue à la source en cas de location à une entreprise

Seuls les propriétaires résidents imposés à l’IRPF peuvent bénéficier d’un abattement sur le revenu net lorsque le bien est loué comme résidence principale du locataire — c’est-à-dire comme son habitation permanente, et non comme hébergement touristique ou location de vacances. Cet abattement, dont le taux exact doit être vérifié à chaque campagne car la loi l’a modifié à plusieurs reprises ces dernières années, n’est pas accessible aux non-résidents imposés à l’IRNR : ceux-ci calculent l’impôt sur le revenu intégral (ou net, s’ils résident dans l’UE/EEE) sans pouvoir appliquer d’abattement supplémentaire à ce titre.

Autre nuance qui surprend souvent les propriétaires : si le locataire n’est pas un particulier mais une entreprise ou un professionnel qui loue le bien pour son activité, cette entreprise est tenue d’appliquer une retenue à la source sur le loyer qu’elle vous verse et de la reverser directement au fisc (au moyen du formulaire 115), ne vous remettant que le montant net. Cette retenue fonctionne comme un acompte sur votre impôt final, et que vous soyez résident ou non-résident, vous devez en tenir compte lorsque vous percevez le loyer et lorsque vous déposez votre déclaration, en la déduisant du montant que vous devez payer.

Chez Zythos Business, nous accompagnons régulièrement des indépendants, des petites entreprises et des propriétaires particuliers — dont beaucoup d’étrangers possédant des biens immobiliers en Espagne — pour identifier le régime qui leur correspond, calculer l’IRNR ou l’IRPF trimestre par trimestre et ne manquer aucun délai générateur de majorations évitables. Si vous louez un bien en Espagne et n’êtes pas certain du formulaire à déposer, mieux vaut le vérifier avant que l’Agencia Tributaria ne le fasse à votre place.