Affittare casa in Spagna: come tassano proprietari residenti e non residenti

Se sei straniero e possiedi un appartamento, un piano o una casa in Spagna che dai in affitto — che tu ci viva tutto l’anno oppure no —, il fisco spagnolo (l’Agenzia Tributaria, nota come AEAT) si aspetta che tu dichiari quel reddito. Ma la procedura non è uguale per tutti: dipende dal fatto che tu sia o meno residente fiscale in Spagna, e questa differenza cambia il modello da presentare, la periodicità, l’aliquota applicabile e persino quali spese puoi dedurre prima di pagare. Questa guida riassume, senza tecnicismi, come si tassa l’affitto di un immobile spagnolo nel 2026, sia che tu viva qui sia che gestisca la proprietà dall’estero.

IRNR trimestrale o IRPF annuale: cosa dichiaro e quando?

Il primo passo è determinare la tua residenza fiscale, non la tua nazionalità. In termini generali, sei considerato residente fiscale in Spagna se trascorri più di 183 giorni all’anno nel paese o se qui si trova il centro principale dei tuoi interessi economici. Se sei residente, l’affitto va dichiarato come “reddito da capitale immobiliare” all’interno della tua dichiarazione dei redditi annuale, l’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, l’IRPEF spagnola), che si presenta una volta l’anno, di norma tra aprile e giugno dell’anno successivo.

Se non sei residente fiscale in Spagna — il caso tipico del proprietario che vive nel proprio paese d’origine e affitta un appartamento qui come investimento — sei soggetto all’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, l’imposta sul reddito dei non residenti), e qui sta la differenza chiave: non esiste una dichiarazione annuale, ma bisogna presentare il modello 210 con cadenza trimestrale (o anche per ogni contratto o periodo di affitto, a seconda del criterio scelto), dichiarando il reddito ottenuto in quel periodo. Anche l’aliquota applicabile cambia: i residenti nell’Unione Europea, nello Spazio Economico Europeo o in Norvegia e Islanda pagano un’aliquota ridotta rispetto agli altri non residenti, che versano un’aliquota generale più alta sullo stesso reddito. Presentare il modello 210 fuori termine, o non presentarlo affatto perché il proprietario “non sapeva che fosse dovuto”, è uno degli errori più comuni tra gli stranieri con un appartamento in affitto in Spagna.

Spese deducibili: perché essere dell’UE fa la differenza

Ed è qui che molti proprietari stranieri ricevono una spiacevole sorpresa. Se sei residente fiscale in Spagna (tassato tramite IRPF), puoi dedurre dall’affitto incassato le spese legate all’immobile: interessi del mutuo, IBI (l’imposta comunale sugli immobili, equivalente all’IMU), spese condominiali, assicurazioni, spese di manutenzione e riparazione, e l’ammortamento dell’immobile, tra le altre. In questo modo paghi le tasse solo sull’utile netto, non sul reddito lordo.

Se sei non residente ma appartieni all’Unione Europea o allo Spazio Economico Europeo, la normativa ti riconosce lo stesso diritto: puoi sottrarre le spese direttamente collegate all’affitto prima di calcolare l’imposta. Ma se sei non residente di un paese fuori dall’UE/SEE — ad esempio Regno Unito dopo la Brexit, Stati Uniti o la maggior parte dei paesi latinoamericani —, la legge non ti consente di dedurre alcuna spesa: paghi le tasse sull’intero importo incassato, senza poter sottrarre né il mutuo né le spese condominiali né altro. È una delle asimmetrie più rilevanti del sistema e conviene tenerla ben presente quando si calcola la redditività reale di un investimento immobiliare in Spagna dall’estero, al di fuori dell’UE.

Abitazione principale dell’inquilino e ritenuta quando affitti a un’azienda

Solo i proprietari residenti tassati tramite IRPF possono beneficiare di una riduzione sul reddito netto quando l’immobile viene affittato come abitazione principale dell’inquilino — cioè come sua residenza permanente, e non come alloggio turistico o affitto vacanziero. Questa riduzione, la cui percentuale esatta conviene verificare a ogni campagna fiscale perché la legge l’ha modificata più volte negli ultimi anni, non è disponibile per i non residenti tassati tramite IRNR: questi ultimi calcolano l’imposta sul reddito integrale (o netto, se residenti UE/SEE) senza poter applicare alcuna riduzione aggiuntiva per questo motivo.

Un’altra sfumatura che sorprende molti proprietari: se l’inquilino non è un privato ma un’azienda o un professionista che affitta l’appartamento per la propria attività, quell’azienda è obbligata ad applicare una ritenuta sul canone che ti versa e a girarla direttamente al fisco spagnolo (tramite il modello 115), consegnandoti solo l’importo netto. Questa ritenuta funziona come un acconto sull’imposta finale, e sia che tu sia residente sia che non lo sia devi tenerne conto quando reclami il canone e quando presenti la dichiarazione, sottraendola dall’importo che ti spetta pagare.

In Zythos Business aiutiamo abitualmente lavoratori autonomi, piccole imprese e proprietari privati — molti di loro stranieri con immobili in Spagna — a individuare quale regime spetta loro, a calcolare l’IRNR o l’IRPF trimestre dopo trimestre e a non lasciarsi sfuggire scadenze che generano sanzioni evitabili. Se affitti un immobile in Spagna e non hai le idee chiare su quale modello devi presentare, conviene verificarlo prima che lo faccia l’Agenzia Tributaria al posto tuo.