Vermietung in Spanien: So versteuern ansässige und nicht ansässige Eigentümer ihre Mieteinnahmen

Wer als Ausländer eine Wohnung, ein Apartment oder ein Haus in Spanien besitzt und vermietet – ob das ganze Jahr über hier lebend oder nicht –, muss diese Einkünfte gegenüber der spanischen Finanzbehörde (Agencia Tributaria, kurz AEAT) erklären. Das Verfahren ist dabei nicht für alle gleich: Entscheidend ist, ob man in Spanien steuerlich ansässig ist oder nicht. Davon hängen das einzureichende Formular, die Häufigkeit der Erklärung, der Steuersatz und sogar ab, welche Kosten sich vor der Steuer absetzen lassen. Dieser Leitfaden fasst ohne Fachjargon zusammen, wie die Vermietung einer spanischen Immobilie 2026 versteuert wird – unabhängig davon, ob man in Spanien lebt oder die Immobilie aus dem Ausland verwaltet.

Vierteljährliche IRNR oder jährliche IRPF: Was muss ich wann erklären?

Zunächst gilt es, den steuerlichen Wohnsitz zu bestimmen – nicht die Staatsangehörigkeit. Grundsätzlich gilt man in Spanien als steuerlich ansässig, wenn man sich mehr als 183 Tage im Jahr im Land aufhält oder wenn sich hier der Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen befindet. Wer steuerlich ansässig ist, erklärt die Mieteinnahmen als „Einkünfte aus Kapitalvermögen aus Immobilien“ im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung, der IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Diese wird einmal jährlich abgegeben, üblicherweise zwischen April und Juni des Folgejahres.

Wer in Spanien nicht steuerlich ansässig ist – der klassische Fall des Eigentümers, der in seinem Heimatland lebt und eine Wohnung hier als Kapitalanlage vermietet –, zahlt die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), die Nichtresidentensteuer. Und hier liegt der entscheidende Unterschied: Es gibt keine Jahreserklärung, sondern das Formular Modelo 210 muss vierteljährlich eingereicht werden (oder sogar für jeden Mietvertrag bzw. Vermietungszeitraum einzeln, je nach gewählter Methode), wobei jeweils die in diesem Zeitraum erzielten Einnahmen erklärt werden. Auch der Steuersatz unterscheidet sich: Ansässige in der Europäischen Union, im Europäischen Wirtschaftsraum sowie in Norwegen und Island zahlen einen ermäßigten Satz, während alle übrigen Nichtansässigen einen höheren allgemeinen Satz auf dieselben Einnahmen entrichten. Das Modelo 210 verspätet oder – weil der Eigentümer „nicht wusste, dass es nötig war“ – gar nicht einzureichen, gehört zu den häufigsten Fehlern ausländischer Eigentümer mit einer vermieteten Wohnung in Spanien.

Abzugsfähige Kosten: Warum die EU-Zugehörigkeit entscheidend ist

Hier erleben viele ausländische Eigentümer eine unangenehme Überraschung. Wer in Spanien steuerlich ansässig ist (und die IRPF zahlt), kann von den Mieteinnahmen die mit der Immobilie verbundenen Kosten absetzen: Hypothekenzinsen, die IBI (die kommunale Grundsteuer), Kosten der Eigentümergemeinschaft, Versicherungen, Erhaltungs- und Reparaturkosten sowie die Abschreibung der Immobilie, unter anderem. Besteuert wird also nur der Nettogewinn, nicht die Bruttoeinnahme.

Nichtansässige aus der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum genießen dasselbe Recht: Auch sie dürfen die direkt mit der Vermietung verbundenen Kosten vor der Steuerberechnung abziehen. Wer dagegen als Nichtansässiger aus einem Land außerhalb der EU/des EWR stammt – etwa aus dem Vereinigten Königreich nach dem Brexit, aus den USA oder aus den meisten lateinamerikanischen Ländern –, darf laut Gesetz keinerlei Kosten absetzen: Besteuert wird die gesamte Bruttomiete, ohne Abzug von Hypothek, Gemeinschaftskosten oder sonstigen Ausgaben. Das ist eine der gravierendsten Ungleichheiten im spanischen Steuersystem und sollte bei der Berechnung der tatsächlichen Rendite einer Immobilieninvestition in Spanien aus einem Nicht-EU-Land unbedingt berücksichtigt werden.

Hauptwohnsitz des Mieters und Quellensteuer bei Vermietung an ein Unternehmen

Nur steuerlich ansässige Eigentümer, die die IRPF zahlen, können von einer Ermäßigung auf den Nettoertrag profitieren, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz des Mieters vermietet wird – also als dessen dauerhafter Wohnsitz, nicht als touristische Unterkunft oder Ferienwohnung. Der genaue Prozentsatz dieser Ermäßigung sollte in jeder Steuerkampagne neu geprüft werden, da der Gesetzgeber ihn in den letzten Jahren mehrfach angepasst hat. Nichtansässigen, die die IRNR zahlen, steht diese Ermäßigung nicht zu: Sie berechnen die Steuer auf den vollen Ertrag (bzw. den Nettoertrag, sofern sie aus der EU/dem EWR stammen), ohne zusätzliche Ermäßigung in diesem Punkt.

Eine weitere Feinheit überrascht viele Eigentümer: Ist der Mieter keine Privatperson, sondern ein Unternehmen oder ein Freiberufler, der die Wohnung für seine Geschäftstätigkeit nutzt, ist dieses Unternehmen verpflichtet, von der Miete eine Quellensteuer einzubehalten und direkt an die Finanzbehörde abzuführen (über das Modelo 115) – ausgezahlt wird dem Eigentümer nur der Nettobetrag. Diese Quellensteuer gilt als Vorauszahlung auf die endgültige Steuerschuld und muss – ob als Ansässiger oder Nichtansässiger – sowohl beim Einfordern der Miete als auch bei der Steuererklärung berücksichtigt werden, indem sie von der zu zahlenden Steuer abgezogen wird.

Bei Zythos Business unterstützen wir regelmäßig Selbstständige, kleine Unternehmen und private Eigentümer – viele davon Ausländer mit Immobilien in Spanien – dabei, das für sie geltende Steuerregime zu bestimmen, die IRNR oder IRPF Quartal für Quartal zu berechnen und keine Fristen zu versäumen, die vermeidbare Zuschläge nach sich ziehen. Wer eine Immobilie in Spanien vermietet und nicht genau weiß, welches Formular einzureichen ist, sollte das klären, bevor es die Finanzbehörde für einen übernimmt.