Gewerbeimmobilie kaufen: Wer zahlt Grundsteuer, Wertzuwachssteuer und Grunderwerbsteuer?

Der Kauf einer Gewerbeimmobilie in Spanien beschränkt sich nicht auf die Unterzeichnung der Urkunde und die Zahlung des vereinbarten Preises. Rund um diese Transaktion tauchen mehrere Steuern auf, die häufig verwechselt werden: die Grundsteuer (IBI), die kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal), die Grunderwerbsteuer (ITP) und die Dokumentationssteuer (AJD). Jede hat einen eigenen Steuerpflichtigen, einen eigenen Fälligkeitszeitpunkt und eine eigene buchhalterische Behandlung. Wer versteht, wer was zahlt – und warum sich das Regime je nach Verkäufer unterscheidet –, vermeidet böse Überraschungen beim Notar und Unstimmigkeiten bei der Aktivierung der Immobilie in der Buchhaltung des kaufenden Unternehmens.

Wer zahlt welche Steuer: Käufer und Verkäufer

Die Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine jährliche Abgabe, deren Steuerpflichtiger derjenige ist, der am 1. Januar eines Jahres als Eigentümer der Immobilie im Register steht. Findet der Kauf im Laufe des Jahres statt, schreibt das Gesetz keine Aufteilung vor, in der Praxis wird jedoch meist in der Urkunde eine anteilige Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer je nach Übergabedatum vereinbart. Das sollte schriftlich festgehalten werden, denn die Gemeinde wendet sich immer an den zu diesem Stichtag eingetragenen Eigentümer – jede Aufteilung ist eine zivilrechtliche Angelegenheit zwischen den Parteien, nicht gegenüber der Verwaltung.

Die kommunale Wertzuwachssteuer Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) besteuert die Wertsteigerung des Grundstücks seit der letzten Übertragung bis zum aktuellen Verkauf. Gesetzlich ist der Verkäufer steuerpflichtig (außer bei Gebietsfremden, dann haftet der Käufer als Ersatzschuldner). Vor allem bei Geschäften zwischen Unternehmen wird häufig vertraglich vereinbart, dass der Käufer diese Steuer übernimmt – das ändert jedoch nichts an der Verpflichtung gegenüber der Gemeinde: Zahlt der Verkäufer nicht, kann die Verwaltung sich weiterhin an ihn wenden.

Die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) und die Dokumentationssteuer AJD (Actos Jurídicos Documentados) trägt immer der Käufer, da sie den Erwerbsakt bzw. dessen notarielle Beurkundung besteuern.

ITP oder Mehrwertsteuer + AJD: Entscheidend ist der Verkäufer

Hier passieren die meisten Fehler. Wie der Kauf besteuert wird, hängt davon ab, ob der Verkäufer als Privatperson oder als Unternehmer/Freiberufler im Rahmen seiner Tätigkeit handelt:

Ist der Verkäufer eine Privatperson (oder eine Einrichtung, die bei diesem Geschäft nicht als Unternehmer auftritt), unterliegt die Übertragung der Grunderwerbsteuer ITP (Modalität „Entgeltliche Vermögensübertragungen“) zu dem Satz, den die jeweilige autonome Region für städtische Immobilien festlegt. Mehrwertsteuer fällt dabei nicht an.

Ist der Verkäufer Unternehmer oder Freiberufler und handelt es sich um eine Erstübertragung (Neubau, der noch nicht nennenswert genutzt wurde), unterliegt das Geschäft der Mehrwertsteuer zum allgemeinen Satz zuzüglich AJD auf die notarielle Urkunde.

Handelt es sich um eine zweite oder weitere Übertragung (eine bereits genutzte Immobilie), erklärt das Gesetz das Geschäft für mehrwertsteuerfrei, sodass grundsätzlich ITP anfällt. Ist der Käufer jedoch ebenfalls Unternehmer oder Freiberufler mit Vorsteuerabzugsrecht, können beide Parteien auf die Steuerbefreiung verzichten: Das Geschäft unterliegt dann der Mehrwertsteuer statt der ITP, und zusätzlich fällt AJD an. Dieser Verzicht ist meist für Käufer mit voller unternehmerischer Tätigkeit interessant, da sie die Vorsteuer erstattet bekommen und eine nicht abzugsfähige ITP vermeiden.

Welche Kosten in der Buchhaltung aktiviert werden

Die Immobilie wird im Anlagevermögen zu ihren Anschaffungskosten erfasst, die nicht nur den vereinbarten Kaufpreis umfassen, sondern alle notwendigen Kosten bis zur Betriebsbereitschaft: Notar, Grundbuchamt, Honorare der Steuerberatung oder Anwaltskanzlei sowie nicht erstattungsfähige Steuern. Hier liegt der entscheidende buchhalterische Punkt: ITP und AJD sind für das Unternehmen weder abzugsfähig noch erstattungsfähig und werden daher den Anschaffungskosten des Vermögenswerts zugerechnet (höherer Wert des Anlagevermögens und damit höhere zukünftige Abschreibungsbasis). Die beim Kauf angefallene Vorsteuer gehört, sofern abzugsfähig, nicht zu den Anschaffungskosten: Sie wird als Vorsteuer verbucht und über die Umsatzsteuervoranmeldung (Modelo 303) verrechnet oder erstattet, sodass die Immobilie ohne Mehrwertsteuer bewertet bleibt. Ist die Vorsteuer nicht abzugsfähig (etwa bei steuerbefreiter Tätigkeit), fließt sie in die aktivierten Anschaffungskosten ein. Die Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal) wird, wenn vereinbart wurde, dass der Käufer sie übernimmt, ebenfalls den Anschaffungskosten des Anlagevermögens zugerechnet – genauso wie der Anteil der Grundsteuer IBI des laufenden Jahres, sofern dessen Übernahme durch den Käufer vereinbart wurde.

Bei Zythos Business begleiten wir Selbstständige und kleine Unternehmen bei solchen Transaktionen schon vor der Unterzeichnung: Wir prüfen, ob sich der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung lohnt, berechnen die tatsächliche Auswirkung jeder Steuer auf den effektiven Immobilienpreis und sorgen dafür, dass der Kauf von der ersten Buchung an korrekt aktiviert wird – damit Abschreibung und zukünftige Besteuerung der Immobilie keine Überraschungen bereiten.