Achat d’un local commercial : qui paie la plus-value municipale, l’IBI, l’ITP et l’AJD

Acheter un local commercial ne se résume pas à signer l’acte notarié et à régler le prix convenu. Autour de cette opération gravitent plusieurs impôts que l’on confond souvent entre eux : l’IBI (taxe foncière), la plus-value municipale, l’ITP (droits de mutation) et l’AJD (droits d’enregistrement). Chacun a un redevable différent, un fait générateur propre et un traitement comptable spécifique. Comprendre qui paie quoi — et pourquoi le régime change selon la qualité du vendeur — évite les mauvaises surprises chez le notaire et les écarts au moment d’activer le local dans la comptabilité de l’entreprise acheteuse.

Qui paie chaque impôt : l’acheteur et le vendeur

L’IBI (l’équivalent espagnol de la taxe foncière) est un impôt annuel dû par celui qui figure comme propriétaire du bien au 1er janvier de chaque année. Si la vente a lieu en cours d’année, la loi n’impose pas de le répartir, mais il est courant de prévoir dans l’acte une répartition entre acheteur et vendeur au prorata de la date de remise du bien. Mieux vaut le préciser par écrit, car la mairie réclamera toujours le paiement au titulaire inscrit à cette date : toute répartition reste une affaire privée entre les parties, sans effet vis-à-vis de l’administration.

La plus-value municipale (l’IIVTNU, taxe sur la plus-value des terrains urbains) frappe l’augmentation de la valeur du terrain entre la dernière transmission et la vente actuelle. Par la loi, le redevable est le vendeur (sauf s’il est non-résident, auquel cas l’acheteur en répond comme substitut). Il est fréquent, surtout entre entreprises, de convenir contractuellement que l’acheteur la prenne en charge, mais cela ne change rien face à la mairie : si le vendeur ne paie pas, l’administration peut toujours se retourner contre lui.

L’ITP (droits de mutation à titre onéreux) et l’AJD (droits d’enregistrement des actes notariés) sont toujours à la charge de l’acheteur, puisqu’ils taxent l’acquisition du bien ou sa formalisation par acte notarié.

ITP ou TVA + AJD : tout dépend du statut du vendeur

C’est là que se produisent le plus d’erreurs. Le régime fiscal de l’achat dépend du fait que le vendeur agisse en tant que particulier ou en tant qu’entrepreneur/professionnel dans l’exercice de son activité :

Si le vendeur est un particulier (ou une entité qui n’agit pas comme professionnel dans cette opération), la transmission relève de l’ITP (modalité Transmissions patrimoniales à titre onéreux), au taux fixé par chaque communauté autonome pour les biens urbains. Il n’y a pas de TVA sur l’opération.

Si le vendeur est entrepreneur ou professionnel et que le local fait l’objet d’une première livraison (construction neuve n’ayant pas été effectivement utilisée pendant une durée significative), l’opération est soumise à la TVA au taux normal, à laquelle s’ajoute l’AJD sur l’acte notarié.

S’il s’agit d’une deuxième livraison ou d’une livraison ultérieure (un local déjà utilisé), la loi déclare l’opération exonérée de TVA, ce qui la ferait en principe relever de l’ITP. Toutefois, si l’acheteur est lui aussi entrepreneur ou professionnel avec droit à déduction de la TVA supportée, les deux parties peuvent convenir de renoncer à l’exonération : l’opération bascule alors vers la TVA au lieu de l’ITP, et l’AJD s’y ajoute. Cette renonciation intéresse généralement l’acheteur en pleine activité, car il récupère la TVA supportée et évite un ITP non déductible.

Quel coût faut-il activer en comptabilité

Le local est comptabilisé en immobilisations pour son prix d’acquisition, qui comprend non seulement le montant convenu mais aussi tous les frais nécessaires jusqu’à sa mise en état de fonctionnement : notaire, registre foncier, honoraires du cabinet comptable ou de l’avocat, et les impôts non récupérables. C’est ici que se joue la nuance comptable essentielle : l’ITP et l’AJD ne sont ni déductibles ni récupérables pour l’entreprise, ils s’ajoutent donc au coût de l’actif (valeur d’immobilisation plus élevée, et donc base d’amortissement future plus élevée). La TVA supportée lors de l’achat, lorsqu’elle est déductible, ne fait pas partie du coût de l’actif : elle est enregistrée comme TVA supportée et compensée ou récupérée via la déclaration trimestrielle (modèle 303), le local restant valorisé hors TVA. Si la TVA n’était pas déductible (par exemple en cas d’activité exonérée), elle intégrerait alors le coût activé. La plus-value municipale, lorsqu’il est convenu que l’acheteur la prenne en charge, s’incorpore elle aussi au coût de l’immobilisation, tout comme la part de l’IBI de l’exercice dont la répartition à sa charge aurait, le cas échéant, été convenue.

Chez Zythos Business, nous accompagnons indépendants et PME dans ce type d’opérations dès avant la signature : nous étudions s’il est opportun de renoncer à l’exonération de TVA, nous calculons l’impact réel de chaque impôt sur le prix effectif du local et nous veillons à ce que l’achat soit correctement activé en comptabilité dès la première écriture, afin que l’amortissement et la fiscalité future du bien ne réservent aucune mauvaise surprise.