Comprar un local: quién paga la plusvalía municipal, el IBI, el ITP y el AJD

Comprar un local comercial no es solo firmar la escritura y pagar el precio pactado. Alrededor de esa operación aparecen varios impuestos que muchas veces se confunden entre sí: el IBI, la plusvalía municipal, el ITP y el AJD. Cada uno tiene un sujeto pasivo distinto, un momento de devengo diferente y un tratamiento contable propio. Entender quién paga qué —y por qué el régimen cambia según quién sea el vendedor— evita sorpresas en la notaría y descuadres al activar el local en la contabilidad de la empresa compradora.

Quién paga cada impuesto: comprador y vendedor

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un tributo anual cuyo sujeto pasivo es quien figure como propietario del inmueble a 1 de enero de cada año. Si la compraventa se produce a mitad de año, la ley no obliga a repartirlo, pero es práctica habitual pactar en la escritura un prorrateo entre comprador y vendedor en función de la fecha de entrega. Conviene dejarlo por escrito, porque el Ayuntamiento siempre reclamará al titular registral de esa fecha, y cualquier reparto es un asunto civil entre las partes, no frente a la Administración.

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo desde la última transmisión hasta la venta actual. Por ley, el sujeto pasivo es el vendedor (salvo que sea no residente, en cuyo caso responde el comprador como sustituto). Es habitual, sobre todo en operaciones entre empresas, pactar contractualmente que la asuma el comprador, pero eso no cambia la obligación frente al Ayuntamiento: si el vendedor no paga, la Administración puede seguir dirigiéndose a él.

El ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y el AJD (Actos Jurídicos Documentados) los paga siempre el comprador, ya que gravan el acto de adquirir el bien o de formalizarlo en escritura pública.

ITP o IVA + AJD: la clave está en quién vende

Aquí es donde más errores se cometen. La tributación de la compra depende de si el vendedor actúa como particular o como empresario/profesional en el ejercicio de su actividad:

Si el vendedor es un particular (o una entidad que no actúa como empresario en esa operación), la transmisión tributa por ITP (modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas), con el tipo que fije cada comunidad autónoma sobre inmuebles urbanos. No hay IVA en la operación.

Si el vendedor es empresario o profesional y el local es una primera entrega (obra nueva que no ha sido usada de forma efectiva por un plazo relevante), la operación tributa por IVA al tipo general, más AJD sobre el documento notarial.

Si es una segunda o ulterior entrega (un local ya usado), la ley declara la operación exenta de IVA, por lo que en principio tributaría por ITP. Sin embargo, si el comprador es también empresario o profesional con derecho a deducir el IVA soportado, ambas partes pueden acordar la renuncia a la exención: la operación pasa a tributar por IVA en lugar de ITP, y entonces se añade el AJD. Esta renuncia suele interesar al comprador con actividad plena, porque recupera el IVA soportado y evita un ITP que no es deducible.

Qué coste se activa en contabilidad

El local se da de alta en el inmovilizado por su precio de adquisición, que incluye no solo el importe pactado sino todos los gastos necesarios hasta su puesta en condiciones de funcionamiento: notaría, registro de la propiedad, honorarios de gestoría o abogado, y los impuestos no recuperables. Aquí está el matiz contable clave: el ITP y el AJD no son deducibles ni recuperables para la empresa, así que se suman al coste del activo (mayor valor del inmovilizado, y por tanto mayor base de amortización futura). El IVA soportado en la compra, si es deducible, no forma parte del coste del activo: se registra como IVA soportado y se compensa o recupera vía modelo 303, dejando el local valorado por su importe sin IVA. Si el IVA no fuera deducible (por ejemplo, actividad exenta), entonces sí pasaría a formar parte del coste activado. La plusvalía municipal, cuando se pacta que la asuma el comprador, también se incorpora como mayor coste del inmovilizado, igual que la parte de IBI del ejercicio que, en su caso, se haya acordado repartir a su cargo.

En Zythos Business acompañamos a autónomos y pymes en este tipo de operaciones desde antes de firmar: revisamos si conviene o no renunciar a la exención de IVA, calculamos el impacto real de cada impuesto en el precio efectivo del local y dejamos la compra correctamente activada en contabilidad desde el primer asiento, para que la amortización y la fiscalidad futura del inmueble no den sorpresas.