Immobilienkauf in Spanien als Nichtresident: alle Steuern Schritt für Schritt

Ein Haus in Spanien als Ausländer zu kaufen ist einfacher, als viele befürchten – die Steuern fallen jedoch zu drei verschiedenen Zeitpunkten an: beim Kauf, während der Eigentümerschaft und beim Verkauf. Dieser Leitfaden führt Sie durch alle drei, in der Reihenfolge, in der sie Ihnen begegnen werden. Alle genannten Angaben für 2026 sind allgemeiner Natur; die konkreten Steuersätze hängen von der Autonomen Gemeinschaft und Ihrer persönlichen Situation ab – lassen Sie sie daher vor der Unterzeichnung bestätigen.

Vor der Unterschrift: NIE und Kaufsteuer

Als Erstes benötigen Sie eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die steuerliche Identifikationsnummer, die die spanische Verwaltung Personen ohne spanische Staatsangehörigkeit zuteilt. Ohne sie können Sie weder beurkunden noch Steuern zahlen oder Versorgungsverträge abschließen. Die Steuern verwaltet die AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, das spanische „Finanzamt“) und – bei den Kaufsteuern – die Verwaltung der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft.

Welche Steuer Sie zahlen, hängt davon ab, wer Ihnen verkauft:

• Gebrauchtimmobilie (von einer Privatperson): Sie zahlen die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, vergleichbar mit der Grunderwerbsteuer). Sie ist ein Prozentsatz des Kaufpreises und wird von jeder Autonomen Gemeinschaft selbst festgelegt; dasselbe Haus kann daher in Madrid, Andalusien oder der Comunitat Valenciana deutlich unterschiedlich besteuert werden. Einige Regionen wenden in bestimmten Fällen ermäßigte Sätze an.
• Neubau (von einem Bauträger): Sie zahlen MwSt. (die für Wohnraum in der Regel dem ermäßigten Satz von 10 % entspricht) zuzüglich der AJD (Actos Jurídicos Documentados), einer Steuer auf die Urkunde, deren Satz ebenfalls von der Autonomen Gemeinschaft abhängt. Für Grundstücke und Gewerbeflächen gelten andere Regeln, mit dem allgemeinen MwSt.-Satz.

Hinzu kommen Notar, Grundbuchamt und gegebenenfalls eine Gestoría. Der Status als Nichtresident ändert nichts an diesen Kaufsteuern: Sie zahlen sie genauso wie ein Resident.

Während der Eigentümerschaft: IRNR und IBI

Auch wenn Sie nicht in Spanien leben und das Haus nicht vermieten, sind Sie jedes Jahr steuerpflichtig. Die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, die Einkommensteuer für Nichtansässige) geht davon aus, dass eine Ihnen zur Verfügung stehende Immobilie ein fiktives Einkommen (renta imputada) erzeugt: eine theoretische Einnahme, auch wenn Sie nichts erhalten. Sie wird berechnet, indem ein Prozentsatz auf den Katasterwert (den Verwaltungswert, der auf dem IBI-Bescheid steht und in der Regel unter dem Marktwert liegt) angewendet wird. Dieser Prozentsatz beträgt im Allgemeinen 1,1 %, wenn der Katasterwert in den letzten Jahren überprüft wurde, und andernfalls 2 %. Auf diese Bemessungsgrundlage wird ein Steuersatz angewendet, der grundsätzlich 19 % für Ansässige in der EU oder im Europäischen Wirtschaftsraum und 24 % für alle übrigen beträgt.

Die Erklärung erfolgt mit dem Modell 210, einmal jährlich; die übliche Frist für dieses fiktive Einkommen läuft bis zum Jahr nach dem Entstehungsjahr der Steuer. Wenn Sie die Immobilie vermieten, versteuern Sie die tatsächlichen Einnahmen: Ansässige in der EU/dem EWR können damit zusammenhängende Ausgaben abziehen, während alle anderen im Allgemeinen auf die Bruttoeinnahmen besteuert werden. Unabhängig davon erhebt die Gemeinde jährlich die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), eine kommunale Steuer, die jeder Eigentümer zahlt – ob ansässig oder nicht.

Beim Verkauf: 3 % Einbehalt, Modell 211 und Plusvalía municipal

Verkauft ein Nichtresident eine Immobilie, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und mit dem Modell 211 an die AEAT abzuführen; an den Verkäufer zahlt er nur die restlichen 97 % aus. Dieser Einbehalt ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf den Veräußerungsgewinn des Verkäufers. Der Verkäufer rechnet anschließend den tatsächlichen Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Anschaffungspreis und abzugsfähiger Kosten) mit dem Modell 212 ab, zu einem Satz, der in der Regel 19 % für Ansässige in der EU/dem EWR und 24 % für alle übrigen beträgt, und zieht den bereits einbehaltenen Betrag ab. Übersteigen die 3 % die sich ergebende Steuer, kann er die Erstattung des Differenzbetrags beantragen.

Schließlich gibt es noch die Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Sie ist eine Gemeindesteuer auf die Wertsteigerung des Grund und Bodens während der Besitzzeit. Nach den Urteilen des Verfassungsgerichts wurde ihre Berechnung reformiert; im Allgemeinen wird nach der jeweils günstigeren Variante besteuert – einer objektiven Berechnung oder dem tatsächlichen Gewinn. Ist kein Gewinn entstanden, kann die Steuer entfallen. Auch wenn sie rechtlich der Verkäufer schuldet, sieht die Regelung bei einem nichtansässigen Verkäufer häufig den Käufer als Ersatzschuldner vor, der sie abführen muss – etwas, das man in der Urkunde vereinbaren und im Preis berücksichtigen sollte.

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