Comprare casa in Spagna da non residente: tutte le imposte, passo dopo passo

Comprare casa in Spagna da straniero è più semplice di quanto molti temano, ma le imposte compaiono in tre momenti diversi: quando si acquista, finché si è proprietari e quando si vende. Questa guida li percorre tutti e tre, nell’ordine in cui li incontrerà. I dati del 2026 citati sono di carattere generale; le aliquote concrete dipendono dalla comunità autonoma e dalla sua situazione personale, quindi le verifichi prima di firmare.

Prima di firmare: il NIE e l’imposta sull’acquisto

La prima cosa di cui ha bisogno è il NIE (Número de Identidad de Extranjero), il codice fiscale che l’amministrazione spagnola assegna a chi non è cittadino spagnolo. Senza di esso non può stipulare l’atto, pagare le imposte né attivare le utenze. Le imposte sono gestite dall’AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, il «Fisco» spagnolo) e, per quanto riguarda le imposte sull’acquisto, dall’amministrazione di ciascuna comunità autonoma.

L’imposta che pagherà dipende da chi le vende l’immobile:

• Abitazione di seconda mano (da un privato): si paga l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, imposta sui trasferimenti patrimoniali). È una percentuale del prezzo e la stabilisce ogni comunità autonoma, per cui la stessa casa può essere tassata in modo sensibilmente diverso a Madrid, in Andalusia o nella Comunitat Valenciana. Alcune regioni applicano aliquote ridotte in casi specifici.
• Abitazione nuova (da un costruttore): si paga l’IVA (che per un’abitazione è di solito l’aliquota ridotta del 10%) più l’AJD (Actos Jurídicos Documentados), un’imposta sull’atto notarile la cui aliquota dipende anch’essa dalla comunità. Terreni e locali commerciali seguono regole diverse, con IVA ordinaria.

A questo si aggiungono notaio, registro immobiliare e, se presente, gestoría. Essere non residenti non cambia queste imposte di acquisto: si pagano esattamente come le pagherebbe un residente.

Finché è proprietario: IRNR e IBI

Anche se non vive in Spagna e non affitta la casa, ogni anno è soggetto a imposta. L’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, imposta sul reddito dei non residenti) considera che avere un immobile a propria disposizione generi un reddito imputato: un reddito teorico, anche se non incassa nulla. Si calcola applicando una percentuale al valore catastale (il valore amministrativo riportato sulla bolletta dell’IBI, normalmente inferiore a quello di mercato). Tale percentuale è, in generale, dell’1,1% se il valore catastale è stato rivisto negli ultimi anni e del 2% negli altri casi. Su questa base si applica un’aliquota che, in linea generale, è del 19% per i residenti nell’UE o nello Spazio Economico Europeo e del 24% per gli altri.

Si dichiara con il modello 210, una volta all’anno, e il termine abituale per questo reddito imputato si estende fino all’anno successivo a quello di maturazione. Se affitta l’abitazione, è tassato sui redditi effettivi: i residenti UE/SEE possono dedurre le spese correlate, mentre gli altri sono tassati, in generale, sul reddito lordo. A parte, il comune riscuote ogni anno l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un tributo locale che paga ogni proprietario, residente o no.

Alla vendita: ritenuta del 3%, modello 211 e plusvalía municipal

Quando un non residente vende un immobile, l’acquirente è obbligato a trattenere il 3% del prezzo e a versarlo all’AEAT tramite il modello 211; al venditore consegna soltanto il restante 97%. Questa ritenuta non è un’imposta aggiuntiva: è un acconto sulla plusvalenza del venditore. Il venditore liquida poi la plusvalenza effettiva (prezzo di vendita meno prezzo di acquisto e spese ammissibili) con il modello 212, a un’aliquota che di norma è del 19% per i residenti UE/SEE e del 24% per gli altri, scomputando quanto già trattenuto. Se il 3% supera l’imposta risultante, può chiedere il rimborso della differenza.

Infine c’è la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). È un’imposta comunale che colpisce l’aumento di valore del suolo durante gli anni di possesso. Dopo le sentenze del Tribunale Costituzionale, il suo calcolo è stato riformato e, in generale, si paga secondo la formula più favorevole tra un calcolo oggettivo e la plusvalenza effettiva; se non c’è stata plusvalenza, può non esserci imposta. Anche se per legge è dovuta dal venditore, quando questi è non residente la normativa colloca di solito l’acquirente come sostituto d’imposta tenuto a versarla, aspetto che conviene concordare nell’atto e considerare nel prezzo.

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