Comprar una vivienda en España siendo no residente: todos los impuestos, paso a paso

Comprar una casa en España siendo extranjero es más sencillo de lo que muchos temen, pero los impuestos aparecen en tres momentos distintos: al comprar, mientras se es propietario y al vender. Esta guía recorre los tres, en el orden en que los encontrará. Todos los datos de 2026 que se citan son generales; los tipos concretos dependen de la comunidad autónoma y de su situación personal, así que confírmelos antes de firmar.

Antes de firmar: NIE y el impuesto de compra

Lo primero que necesita es un NIE (Número de Identidad de Extranjero), el identificador fiscal que la administración española asigna a quien no es nacional. Sin él no puede escriturar, pagar impuestos ni contratar suministros. Los impuestos los gestiona la AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, la «Hacienda» española) y, en el caso de los impuestos de compra, la administración de cada comunidad autónoma.

Qué impuesto paga depende de quién le vende:

• Vivienda de segunda mano (de un particular): paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Es un porcentaje del precio y lo fija cada comunidad autónoma, por lo que la misma casa puede tributar de forma notablemente distinta en Madrid, Andalucía o la Comunitat Valenciana. Algunas regiones aplican tipos reducidos en supuestos concretos.
• Vivienda nueva (de un promotor): paga IVA (que para una vivienda suele ser el tipo reducido del 10%) más el AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impuesto sobre la escritura cuyo tipo también depende de la comunidad. Los terrenos y locales comerciales siguen reglas distintas, con IVA general.

Sume a esto notaría, registro de la propiedad y, si la hay, gestoría. Ser no residente no cambia estos impuestos de compra: se pagan igual que los pagaría un residente.

Mientras es propietario: el IRNR y el IBI

Aunque no viva en España ni alquile la casa, tributa cada año. El IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) considera que tener un inmueble a su disposición genera una renta imputada: un ingreso teórico, aunque no cobre nada. Se calcula aplicando un porcentaje al valor catastral (el valor administrativo que figura en el recibo del IBI, normalmente inferior al de mercado). Ese porcentaje es, en general, del 1,1% si el valor catastral se revisó en los últimos años y del 2% en el resto de casos. Sobre esa base se aplica un tipo que, en términos generales, es del 19% para residentes en la UE o el Espacio Económico Europeo y del 24% para el resto.

Se declara con el modelo 210, una vez al año, y el plazo habitual de esta renta imputada se extiende hasta el año siguiente al del devengo. Si alquila la vivienda, tributa por los ingresos reales: los residentes en la UE/EEE pueden deducir gastos relacionados, mientras que los demás tributan, en general, sobre el ingreso bruto. Aparte, el ayuntamiento cobra anualmente el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), un tributo local que paga todo propietario, residente o no.

Al vender: retención del 3%, modelo 211 y plusvalía municipal

Cuando un no residente vende un inmueble, el comprador está obligado a retener el 3% del precio y a ingresarlo en la AEAT mediante el modelo 211; solo entrega al vendedor el 97% restante. Esa retención no es un impuesto adicional: es un adelanto a cuenta de la ganancia patrimonial del vendedor. El vendedor liquida después la ganancia real (precio de venta menos precio de adquisición y gastos admisibles) con el modelo 212, a un tipo que suele ser del 19% para residentes UE/EEE y del 24% para el resto, y descuenta lo ya retenido. Si el 3% supera el impuesto resultante, puede solicitar la devolución de la diferencia.

Por último está la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Es un impuesto del ayuntamiento que grava el aumento del valor del suelo durante los años de tenencia. Tras las sentencias del Tribunal Constitucional, su cálculo se ha reformado y, en general, se tributa por la fórmula que resulte más favorable entre un cálculo objetivo y la ganancia real; si no hubo ganancia, puede no haber impuesto. Aunque legalmente lo debe el vendedor, cuando este es no residente la normativa suele situar al comprador como sustituto obligado a ingresarlo, algo que conviene pactar en la escritura y prever en el precio.

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