Immobilienkauf in Spanien als Nicht-Resident: alle Steuern Schritt für Schritt

Als Nicht-Resident eine Immobilie in Spanien zu kaufen ist einfacher, als es zunächst scheint: Man muss weder spanischer Staatsbürger sein noch seinen Wohnsitz in Spanien haben – nötig sind lediglich eine NIE (Número de Identificación de Extranjero, die Steuernummer, die die spanische Polizei jedem Ausländer mit wirtschaftlichem oder rechtlichem Bezug zum Land zuteilt) und in der Regel ein spanisches Bankkonto. Was man sich jedoch unbedingt vorher klarmachen sollte, ist die vollständige Steuerlast, denn sie beschränkt sich nicht auf den Kaufpreis: Es fallen Steuern beim Kauf selbst an, wiederkehrende Steuern während der Zeit als Eigentümer und später beim Verkauf. Dieser Leitfaden führt Sie durch jede Phase auf Basis der 2026 geltenden Steuervorschriften.

Beim Kauf: ITP oder IVA plus AJD?

Welche Steuer beim Kauf zum Tragen kommt, hängt von einem einfachen Faktor ab: ob die Immobilie neu ist (direkt vom Bauträger erworben) oder es sich um einen Gebrauchtkauf handelt. Bei einer Neubauimmobilie fällt IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, Mehrwertsteuer) zum ermäßigten Satz für Wohnimmobilien an, zuzüglich der AJD (Actos Jurídicos Documentados, eine von den autonomen Regionen erhobene Steuer auf die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags). Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, wird statt der IVA die ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer) fällig, ebenfalls eine regionale Steuer, die in diesem Fall sowohl die IVA als auch die AJD ersetzt.

In der Praxis ergeben sich daraus zwei wichtige Punkte. Erstens sind ITP und AJD an die autonomen Regionen übertragene Steuern, sodass der genaue Steuersatz vom Kaufort abhängt: Dieselbe Immobilie wird in Madrid, Katalonien, Andalusien oder auf den Balearen unterschiedlich besteuert – es lohnt sich, den geltenden Satz vor der Unterschrift zu prüfen. Zweitens setzt keine dieser Steuern eine steuerliche Ansässigkeit in Spanien voraus: Sie werden unabhängig vom Wohnsitzstatus fällig und in der Regel vom Notar oder dem mit dem Kauf beauftragten Gestor abgewickelt, mit einer Zahlungsfrist von einem Monat ab der Unterzeichnung.

Während der Besitzzeit: die IRNR auf fiktive Mieteinnahmen

Hier erleben viele Ausländer eine Überraschung: Selbst wenn die Immobilie weder vermietet noch als Hauptwohnsitz genutzt wird, entsteht allein durch den Besitz einer Immobilie in Spanien eine jährliche Steuerpflicht über die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, Einkommensteuer für Nicht-Residenten). Das spanische Finanzamt geht davon aus, dass eine Zweitimmobilie eine „fiktive Miete“ erzeugt (einen theoretischen Ertrag, auch wenn kein tatsächliches Einkommen fließt), berechnet als kleiner Prozentsatz des Katasterwerts der Immobilie (der von der Katasterbehörde festgelegte Verwaltungswert, der vom Marktwert abweicht). Dieser Prozentsatz hängt davon ab, ob der Katasterwert innerhalb der letzten zehn Jahre aktualisiert wurde.

Diese fiktive Miete wird jedes Jahr über das Modelo 210 erklärt, das Formular, mit dem Nicht-Residenten fast alle ihre Verpflichtungen gegenüber der AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, die spanische Finanzbehörde) abwickeln. Der anwendbare Steuersatz hängt vom Wohnsitzland ab: Residenten der Europäischen Union, Islands und Norwegens zahlen einen niedrigeren Satz als Residenten aus dem Rest der Welt. Wird die Immobilie tatsächlich vermietet, ändert sich die Pflicht: In diesem Fall wird die tatsächliche Mieteinnahme versteuert statt der fiktiven Miete, ebenfalls über das Modelo 210.

Beim Verkauf: 3%-Quellensteuer (Modelo 211) und kommunale Wertzuwachssteuer

Beim Verkauf kommen zwei Steuern ins Spiel, die fast alle ausländischen Verkäufer überraschen. Die erste ist ein automatischer Steuereinbehalt: Das Gesetz verpflichtet den Käufer, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und direkt über das Modelo 211 an die AEAT abzuführen, statt sie an den Verkäufer auszuzahlen. Dieser Einbehalt funktioniert als Vorauszahlung auf die Steuer, die der nicht-residente Verkäufer auf den beim Verkauf erzielten Gewinn schuldet. Anschließend muss der Verkäufer sein eigenes Modelo 210 einreichen und den tatsächlichen Veräußerungsgewinn erklären; war der einbehaltene Betrag höher als die tatsächlich geschuldete Steuer, kann die Differenz zurückgefordert werden – war er niedriger, muss die Differenz nachgezahlt werden.

Die zweite Steuer beim Verkauf ist die plusvalía municipal (offiziell: Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, Wertzuwachssteuer auf städtischen Grund), die nicht von der AEAT, sondern von der Gemeinde erhoben wird, in der die Immobilie liegt. Sie besteuert den Wertzuwachs des Grundstücks zwischen Kauf und Verkauf, wobei die Gemeinde selbst die Wahl der günstigeren Berechnungsmethode zulässt. Ein wichtiges Detail seit der Reform dieser Steuer: Lässt sich nachweisen, dass die Immobilie in diesem Zeitraum real keinen Wertzuwachs erfahren hat, sollte diese Steuer nicht erhoben werden – besonders relevant in Märkten, die Preisrückgänge erlebt haben.

Bei Zythos Business unterstützen wir Selbstständige und kleine Unternehmen – viele davon mit ausländischen Gesellschaftern oder Geschäftsführern – dabei, genau diese Verpflichtungen zwischen staatlicher Finanzverwaltung und Kommunen im Griff zu behalten, damit weder der Kauf noch der Verkauf einer Immobilie zu einer unerwarteten Steuerüberraschung wird.