Acheter un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident : tous les impôts, étape par étape

Acheter un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident est plus simple qu’il n’y paraît : nul besoin d’être citoyen espagnol ni d’y résider, il suffit d’avoir un NIE (Numéro d’Identification d’Étranger, le numéro fiscal que la police espagnole attribue à tout étranger ayant une relation économique ou juridique avec le pays) et, en général, un compte bancaire espagnol. Ce qu’il vaut mieux anticiper, en revanche, c’est la facture fiscale complète, car elle ne se limite pas au prix d’achat : il existe des impôts au moment de l’achat, des impôts récurrents tant que vous êtes propriétaire, puis, plus tard, des impôts à la vente. Ce guide passe en revue chaque étape selon la fiscalité en vigueur en 2026.

À l’achat : ITP ou TVA plus AJD ?

Le premier impôt dépend d’un critère très simple : le logement est-il neuf (acheté directement au promoteur) ou d’occasion ? S’il est neuf, l’opération est soumise à la TVA (Impuesto sobre el Valor Añadido, l’équivalent espagnol de la TVA) au taux réduit applicable à la résidence principale, ainsi qu’à l’AJD (Actos Jurídicos Documentados, un impôt régional qui frappe la formalisation notariale de l’acte). S’il est d’occasion, au lieu de la TVA, c’est l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’impôt sur les transmissions patrimoniales) qui s’applique, également régional, et qui remplace dans ce cas à la fois la TVA et l’AJD.

La différence pratique est double. D’abord, l’ITP et l’AJD sont des impôts transférés aux communautés autonomes, si bien que le taux exact varie selon le lieu d’achat : le même bien n’est pas taxé de la même façon à Madrid, en Catalogne, en Andalousie ou aux Baléares, et il convient de vérifier le taux en vigueur avant de signer. Ensuite, aucun de ces impôts n’exige d’être résident fiscal en Espagne : ils se paient de la même manière, que vous soyez résident ou non, et c’est généralement le notaire ou le gestionnaire chargé de la transaction qui s’en occupe, avec un délai de paiement d’un mois à compter de la signature.

Pendant que vous êtes propriétaire : l’IRNR sur le revenu imputé

C’est là que beaucoup d’étrangers ont une mauvaise surprise : même si vous ne louez pas le logement et que vous ne l’utilisez pas comme résidence habituelle, le simple fait de posséder un bien urbain en Espagne génère une obligation fiscale annuelle via l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, l’impôt sur le revenu des non-résidents). Le fisc espagnol considère que posséder une résidence secondaire génère un « revenu imputé » (un rendement théorique, même en l’absence de revenu réel), calculé comme un faible pourcentage de la valeur cadastrale du bien (la valeur administrative attribuée par le Cadastre, différente de la valeur de marché). Ce pourcentage varie selon que la valeur cadastrale a été révisée ou non au cours de la dernière décennie.

Ce revenu imputé se déclare chaque année au moyen du Modelo 210, le formulaire qu’utilisent les non-résidents pour la quasi-totalité de leurs obligations envers l’AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, l’administration fiscale espagnole). Le taux applicable dépend de votre pays de résidence : les résidents de l’Union européenne, d’Islande et de Norvège bénéficient d’un taux plus bas que les résidents du reste du monde. Si le logement est loué, l’obligation change : on est alors imposé sur le revenu locatif réel, et non sur le revenu imputé, toujours via le Modelo 210.

À la vente : retenue de 3 % (Modelo 211) et plus-value municipale

Au moment de la vente, deux impôts surprennent presque tous les vendeurs étrangers. Le premier est une retenue automatique : la loi oblige l’acheteur à retenir 3 % du prix de vente et à le verser directement à l’AEAT au moyen du Modelo 211, au lieu de vous le remettre. Cette retenue fonctionne comme un acompte sur l’impôt dû par le vendeur non résident au titre de la plus-value réalisée lors de la vente. Le vendeur doit ensuite présenter son propre Modelo 210 déclarant la plus-value réelle ; si les 3 % retenus dépassent l’impôt réellement dû, on peut demander le remboursement de l’excédent, et si c’est l’inverse, il faut verser la différence.

Le second impôt lié à la vente est la plus-value municipale (officiellement, l’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, l’impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains), qui n’est pas perçu par l’AEAT mais par la mairie où se situe le bien. Il taxe l’augmentation de la valeur du terrain entre l’achat et la vente, et la mairie elle-même permet de choisir la méthode de calcul la plus favorable. Une nuance importante depuis la réforme de cet impôt : s’il peut être démontré que le logement n’a pas pris de valeur réelle pendant cette période, cette plus-value ne devrait pas être exigée — un point particulièrement pertinent sur les marchés ayant connu des baisses de prix.

Chez Zythos Business, nous aidons les indépendants et les petites entreprises — nombre d’entre eux avec des associés ou des dirigeants étrangers — à tenir en ordre précisément ce type d’obligations croisées entre le fisc national et les administrations locales, afin que ni l’achat ni la vente d’un bien immobilier ne se transforment en mauvaise surprise fiscale.