非居民在西班牙购房：所有税费一步步讲清楚

作为非居民在西班牙购房，其实比想象中简单：既不需要西班牙国籍，也不需要居留权，只需要一个NIE（外国人身份识别号码，西班牙警方发给在境内有经济或法律关系的外国人的税务编号）以及通常一个西班牙银行账户即可。但事先一定要弄清楚完整的税务成本，因为它远不止购房款本身：购房时要缴税，持有房产期间要按年缴税，日后出售房产时还要再缴税。本文将结合2026年现行税制，逐一梳理每个阶段的税务安排。

购房环节：ITP，还是IVA加AJD？

第一笔税款取决于一个很简单的因素：房产是新房（直接从开发商手中购买）还是二手房。如果是新房，交易需缴纳IVA（增值税），住宅适用优惠税率，同时还要缴纳AJD（印花税，一种地方自治区税种，针对公证处出具产权证书的正式手续征收）。如果是二手房，则不缴IVA，而是缴纳ITP（财产转让税），同样属于地方自治区税种，在这种情况下同时替代了IVA和AJD。

这一区别在实际操作中体现在两方面。首先，ITP和AJD都是下放给各自治区管理的税种，具体税率因购房地点而异——同样一套房产，在马德里、加泰罗尼亚、安达卢西亚或巴利阿里群岛缴纳的税额都不相同，因此签约前务必核实当地现行税率。其次，这两项税款都与是否具有西班牙税务居民身份无关，无论居民还是非居民都要照章缴纳，通常由公证处或负责交易的代理人代为办理，需在签约后一个月内完成申报缴纳。

持有期间：按推定收入缴纳的IRNR

这一点常常让许多外国业主感到意外：即便房产不出租、也不作为常住居所使用，仅仅在西班牙拥有一套城市房产，就会通过IRNR（非居民所得税）产生每年的纳税义务。西班牙税务局认为，拥有第二套房产会产生一笔”推定收入”（即使没有实际收入，也视为存在理论收益），其计算方式是房产估税价值（Catastro官方评估的行政价值，不同于市场价值）的一小部分。这个比例具体是多少，取决于该估税价值近十年内是否修订过。

这笔推定收入需每年通过210表申报，这是非居民向AEAT（西班牙国家税务局）申报几乎所有税务事项时通用的表格。适用税率因纳税人所属地区而异：欧盟、冰岛和挪威居民适用的税率低于世界其他地区居民。如果房产实际出租，纳税义务则有所不同：此时按实际租金收入纳税，而非推定收入，同样通过210表申报。

出售环节：3%预扣税（211表）与市政增值税

到了出售房产的时候，几乎所有外国卖家都会遇到两项容易被忽视的税费。第一项是自动预扣税：法律规定买方必须从成交价中预扣3%，并通过211表直接缴入AEAT，而不是把这部分金额支付给卖方。这笔预扣款相当于非居民卖方就本次出售所获收益应缴税款的预付。之后，卖方还需自行申报210表，如实申报此次交易的实际资本利得；如果预扣的3%高于实际应缴税额，可以申请退还差额，反之则需补缴差额。

出售环节的第二项税费是市政增值税（正式名称为”城市土地价值增值税”），这项税款并非由AEAT征收，而是由房产所在市政府征收。它针对土地从购入到售出期间的价值增值部分征税，市政府本身允许纳税人选择对自己更有利的计算方式。这项税制改革后有一个重要细节：如果能够证明该房产在此期间并未产生实际增值，理论上就不应被征收这项税款，这一点在房价出现下跌的市场中尤为重要。

在Zythos Business，我们帮助个体经营者和小型企业——其中不少股东或管理人员本身就是外国人——妥善处理好国家税务局与地方政府之间这类交叉的纳税义务，确保无论是购房还是售房，都不会变成一次意料之外的税务麻烦。