Steuern beim Kauf einer Gewerbeimmobilie: ITP, Umsatzsteuer, AJD, Plusvalía municipal und IBI

Der Kauf einer Gewerbeimmobilie für Ihr Unternehmen endet nicht beim vereinbarten Kaufpreis. Mehrere «Immobiliensteuern» kommen ins Spiel, und wer sie zahlt und wie sie verbucht werden, hängt davon ab, wer verkauft und wie das Geschäft gestaltet wird. Das sollten Sie vor dem Notartermin klären, denn es verändert die tatsächlichen Kosten des Kaufs.

ITP oder Umsatzsteuer + AJD: Entscheidend ist, wer verkauft

Die erste Frage lautet immer: Ist der Verkäufer eine Privatperson oder ein Unternehmen, das als Unternehmer handelt?

Verkauft eine Privatperson (oder ein Unternehmer, der bei diesem Geschäft keine Umsatzsteuer berechnet), unterliegt der Kauf der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ITP). Sie wird vom Käufer getragen und bei der Autonomen Gemeinschaft eingereicht, in der die Immobilie liegt. Den Steuersatz legt jede Gemeinschaft selbst fest, er unterscheidet sich also von Region zu Region. Prüfen Sie den aktuellen Satz in Ihrer Gemeinschaft, bevor Sie budgetieren.

Verkauft ein Unternehmer oder eine Gesellschaft und ist der Vorgang umsatzsteuerpflichtig, fällt Umsatzsteuer (IVA) an (der Regelsatz für Gewerberäume und Büros) und zusätzlich die Stempelsteuer auf beurkundete Rechtsakte (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) für die Urkunde. ITP und Umsatzsteuer schließen sich bei demselben Vorgang gegenseitig aus; die AJD hingegen kommt zur Umsatzsteuer hinzu. Auch sie zahlt der Käufer, und ihr Satz hängt von der Autonomen Gemeinschaft ab.

Eine nützliche Präzisierung: Zweite und weitere Lieferungen von Gebäuden sind in der Regel von der Umsatzsteuer befreit, selbst wenn der Verkäufer Unternehmer ist; in diesem Fall greift die ITP. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht zudem die Möglichkeit, auf diese Befreiung zu verzichten. Das sollte mit dem Berater geprüft und in der Urkunde festgehalten werden.

Der praktische Unterschied ist erheblich: Die gezahlte Vorsteuer kann abzugsfähig sein, wenn Ihre Tätigkeit zum Vorsteuerabzug berechtigt, während die ITP stets ein Kostenfaktor ist. Für Selbstständige oder mittelständische Unternehmen, die selbst Umsatzsteuer berechnen, ist der Kauf von einem Unternehmer mit Umsatzsteuer daher finanziell oft leichter zu verkraften, auch wenn der Steuerbetrag vorgestreckt werden muss.

Plusvalía municipal und IBI: Wer zahlt was?

Die Plusvalía municipal (Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) belastet die Wertsteigerung des Bodens während der Besitzzeit des Verkäufers. Gesetzlich ist Steuerschuldner beim Verkauf der Verkäufer. Etwas anderes ist es, wenn im Vertrag vereinbart wird, dass der Käufer sie übernimmt: Das ist zwischen den Parteien zulässig, sollte aber schriftlich festgehalten und im Preis berücksichtigt werden, denn dieser Betrag gehört zu den tatsächlichen Kosten des Geschäfts für Sie. Die Berechnung richtet sich nach den staatlichen Vorschriften und der Satzung der jeweiligen Gemeinde; es fällt keine Plusvalía an, wenn der Verkäufer keinen tatsächlichen Gewinn erzielt hat.

Die IBI (Grundsteuer) entsteht jährlich, und gegenüber der Gemeinde haftet, wer am Stichtag Eigentümer ist. In der Praxis wird der Bescheid üblicherweise nach den Tagen des jeweiligen Eigentums zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt und in der Urkunde vereinbart. Außerdem kann die Immobilie offene IBI-Rückstände mitbringen: Lassen Sie sich stets die bezahlten Bescheide vorlegen und einen aktuellen Grundbuchauszug (nota simple) ausstellen, denn IBI-Schulden können die Immobilie und ihren neuen Eigentümer belasten.

Was wird in der Buchhaltung aktiviert, und typische Fehler

Nach dem spanischen Allgemeinen Kontenplan (Plan General Contable) wird die Immobilie mit ihren Anschaffungskosten zuzüglich der Nebenkosten bewertet, die nötig sind, um sie nutzungsbereit zu machen. Dazu gehören normalerweise:

• Die ITP oder die AJD sowie die Umsatzsteuer, soweit sie nicht abzugsfähig ist.
• Notar, Grundbuch und Gestoría im Zusammenhang mit dem Kauf.
• Die Plusvalía municipal, wenn Sie sie vertraglich übernehmen.

Ein Beispiel mit runden Zahlen: Sie kaufen eine Gewerbeimmobilie für 200.000 € von einer Privatperson, und die anwendbare ITP beträgt 6 %. Sie zahlen 12.000 € ITP, die Sie zusammen mit Notar- und Grundbuchkosten zu den Anschaffungskosten der Immobilie addieren. Kaufen Sie dagegen von einer Gesellschaft mit 21 % Umsatzsteuer, beträgt die Umsatzsteuer 42.000 €, die Sie, sofern Ihre Tätigkeit es zulässt, über das Modell 303 abziehen und nicht aktivieren; die AJD würde hingegen zu den Anschaffungskosten gehören.

Denken Sie außerdem daran, den Wert des Grundstücks vom Wert des Gebäudes zu trennen: Der Boden wird nicht abgeschrieben. Und die IBI der Folgejahre wird nicht aktiviert: Sie ist Aufwand der Periode.

Typische Fehler: davon auszugehen, dass immer Umsatzsteuer anfällt, nicht zu vereinbaren, wer die Plusvalía übernimmt, abzugsfähige Umsatzsteuer als Mehrwert der Immobilie zu aktivieren oder die IBI nicht aufzuteilen. Alle lassen sich vermeiden, wenn der Vorgang vor der Unterzeichnung geprüft wird.

Zythos Business begleitet Selbstständige und mittelständische Unternehmen vor und nach dem Kauf: Wir analysieren, ob Umsatzsteuer oder ITP günstiger ist, prüfen die Urkunde, berechnen die aktivierbaren Kosten und sorgen dafür, dass der Vorgang vom ersten Tag an korrekt gebucht und abgeschrieben wird, damit die Immobilie Wert schafft und keine Überraschungen.