Imposte sull’acquisto di un locale commerciale: imposta di registro, IVA, imposte ipotecaria e catastale, plusvalenza comunale e IMU

Acquistare un locale commerciale per la propria attività non si esaurisce nel prezzo pattuito. Entrano in gioco diverse imposte «sugli immobili», e chi le paga e come vengono contabilizzate dipende da chi vende e da come si chiude l’operazione. È bene avere le idee chiare prima di firmare dal notaio, perché il costo reale dell’acquisto cambia.

Imposta di registro o IVA + imposta di atti giuridici documentati: dipende da chi vende

La prima domanda è sempre la stessa: il venditore è un privato o un’impresa che agisce come imprenditore?

Se vende un privato (o un imprenditore che non applica l’IVA a quell’operazione), l’acquisto è soggetto all’imposta sui trasferimenti patrimoniali onerosi (ITP). La paga l’acquirente, si liquida presso la comunità autonoma in cui si trova l’immobile e l’aliquota è fissata da ciascuna comunità, quindi varia da un territorio all’altro. Prima di fare il preventivo occorre verificare l’aliquota vigente nella propria comunità.

Se vende un imprenditore o una società e l’operazione è soggetta a IVA, l’acquisto comporta l’IVA (l’aliquota generale per locali e uffici) e, in aggiunta, l’imposta sugli atti giuridici documentati (AJD) per l’atto notarile. ITP e IVA sono incompatibili nella stessa operazione; l’AJD, invece, si somma all’IVA. Anche questa è a carico dell’acquirente e la sua aliquota dipende dalla comunità autonoma.

Una precisazione utile: le cessioni successive alla prima di fabbricati sono in genere esenti da IVA, anche se il venditore è un imprenditore, e in tal caso si applica l’ITP. Esiste inoltre la possibilità di rinunciare a tale esenzione a determinate condizioni, aspetto da verificare con il consulente e da riportare nell’atto.

La differenza pratica è rilevante: l’IVA assolta può essere detraibile se la propria attività dà diritto alla detrazione, mentre l’ITP è sempre un costo. Per questo, per un autonomo o una PMI che applica l’IVA, acquistare da un imprenditore con IVA è spesso finanziariamente più sostenibile, anche se occorre anticipare l’imposta.

Plusvalenza comunale e IBI: chi paga cosa?

La plusvalenza comunale (imposta sull’incremento di valore dei terreni di natura urbana) colpisce l’aumento di valore del suolo durante il periodo in cui il venditore è stato proprietario. Per legge, il soggetto passivo nelle compravendite è il venditore. Altra cosa è che nel contratto si pattuisca che la assuma l’acquirente: è legittimo tra le parti, ma conviene metterlo per iscritto e rifletterlo nel prezzo, perché quell’importo fa parte di ciò che l’operazione costa realmente a chi compra. Il calcolo è disciplinato dalla normativa statale e dal regolamento di ciascun comune, e non c’è plusvalenza se il venditore non ha conseguito un guadagno reale.

L’IBI (l’imposta annuale sugli immobili, analoga all’IMU italiana) matura annualmente e, nei confronti del comune, risponde chi è proprietario alla data di maturazione. In pratica, di solito si ripartisce la cartella tra venditore e acquirente in base ai giorni di titolarità di ciascuno, e lo si pattuisce nell’atto. Inoltre, l’immobile può portare con sé debiti IBI arretrati: chiedete sempre le ricevute di pagamento in regola e una visura aggiornata del Registro, perché i debiti IBI possono gravare sull’immobile e sul suo nuovo titolare.

Cosa si capitalizza in bilancio ed errori frequenti

Secondo il Piano Generale Contabile spagnolo, l’immobile si valuta al suo prezzo di acquisto più gli oneri accessori necessari per renderlo utilizzabile. Di norma sono inclusi:

• L’ITP o l’AJD, e l’IVA quando non è detraibile.
• Notaio, registro e pratiche di agenzia collegati all’acquisto.
• La plusvalenza comunale, se la assumete voi per patto.

Esempio con cifre tonde: acquistate un locale per 200.000 € da un privato e l’ITP applicabile è del 6 %. Pagherete 12.000 € di ITP, che si sommano al costo dell’immobile insieme a notaio e registro. Se invece acquistate da una società con IVA al 21 %, l’IVA sarà di 42.000 € che, se la vostra attività lo consente, detraete tramite il modello 303 e non capitalizzate; l’AJD invece farebbe parte del costo.

Ricordate inoltre di separare il valore del suolo da quello della costruzione: il suolo non si ammortizza. E l’IBI degli esercizi successivi non si capitalizza: è un costo di periodo.

Errori frequenti: dare per scontato che si paghi sempre l’IVA, non pattuire chi si fa carico della plusvalenza, capitalizzare l’IVA detraibile come maggior valore dell’immobile, o non ripartire l’IBI. Tutti si evitano verificando l’operazione prima di firmare.

In Zythos Business affianchiamo autonomi e PMI prima e dopo l’acquisto: analizziamo se conviene l’IVA o l’ITP, verifichiamo l’atto, calcoliamo il costo capitalizzabile e lasciamo l’operazione correttamente contabilizzata e ammortizzata fin dal primo giorno, perché il locale porti valore e non sorprese.