购买商铺的税费：ITP、增值税、AJD、市政增值税（Plusvalía）与IBI

为自己的生意购置一间商铺，成本远不止约定的成交价。多种与房产相关的税费都会涉及，而由谁来缴、如何做账，取决于卖方是谁以及交易如何完成。在公证处签字之前务必弄清楚，因为这会直接影响购房的实际成本。

ITP还是增值税 + AJD：取决于卖方是谁

第一个问题永远是：卖方是个人，还是以经营者身份出售的企业？

如果卖方是个人（或是在该笔交易中不征收增值税的经营者），购买适用不动产转让税（ITP，Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas）。该税由买方缴纳，向房产所在的自治区申报，税率由各自治区自行确定，因此各地不同。做预算之前，请先查询所在自治区的现行税率。

如果卖方是经营者或公司，且该交易属于增值税应税范围，则购买需缴纳增值税（商铺和办公室适用一般税率），同时还要就公证契约缴纳法律文书印花税（AJD，Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados）。同一笔交易中，ITP与增值税不能并存；但AJD可以与增值税叠加。AJD同样由买方缴纳，税率取决于自治区。

有一点值得说明：建筑物的第二次及以后的转让通常免征增值税，即使卖方是经营者也是如此，此时适用ITP。此外，在特定条件下可以放弃这项免税，这一点应与顾问确认，并在公证契约中载明。

两者在实际中的差别很大：如果你的业务具有抵扣资格，进项增值税可以抵扣，而ITP则始终是一项成本。因此，对于需要征收增值税的个体经营者或中小企业而言，向开具增值税的经营者购买，资金压力通常更小，尽管需要先垫付税款。

市政增值税与IBI：各由谁来缴？

市政增值税（Plusvalía municipal，即城市土地增值税）针对卖方持有期间土地价值的增长部分征税。依法，买卖交易中的纳税义务人是卖方。至于合同中约定由买方承担，则是另一回事：这在双方之间是合法的，但最好以书面形式约定并体现在价格中，因为这笔金额也是你实际付出的交易成本的一部分。其计算依据国家法规和各市政府的条例；如果卖方没有实际获得收益，则无需缴纳市政增值税。

IBI（不动产税）按年度产生，对市政府而言，由纳税义务发生之日的产权人负责。实践中，通常按买卖双方各自的持有天数分摊税单，并在公证契约中约定。此外，房产可能带有未清偿的IBI欠款：务必要求提供已缴清的税单，以及最新的产权登记简易证明（nota simple），因为IBI欠款可能影响房产及其新的所有人。

会计上计入什么，以及常见错误

根据西班牙《会计总方案》（PGC），房产按购置价格加上使其达到可使用状态所必需的附加费用计价。通常包括：

• ITP或AJD，以及不可抵扣时的增值税。
• 与购买相关的公证费、登记费和代办费。
• 市政增值税（如果你按约定承担）。

以整数举例：你向个人购买一间商铺，价格为200,000欧元，假设适用的ITP税率为6%。你需缴纳12,000欧元的ITP，连同公证费和登记费一起计入房产成本。反之，如果你向开具21%增值税的公司购买，增值税为42,000欧元，若你的业务允许，可通过303表抵扣而无需资本化；AJD则会计入成本。

另外请记住，要把土地价值与建筑物价值分开：土地不计提折旧。而后续各年度的IBI不能资本化，它属于当期费用。

常见错误包括：想当然地认为总要缴增值税、没有约定由谁承担市政增值税、把可抵扣的增值税计入房产的增加值，或者没有分摊IBI。这些问题只要在签约前审查交易就都能避免。

Zythos Business 在购买前后都为个体经营者和中小企业提供支持：分析适用增值税还是ITP更合适，审核公证契约，计算可资本化的成本，并从第一天起就把这笔交易正确入账并计提折旧，让商铺带来价值，而不是意外。