Spanische Immobilie vermieten: Steuern für in Spanien ansässige und nicht ansässige Vermieter

Eine Wohnung in Barcelona, eine Villa an der Costa del Sol oder ein kleines Studio in Madrid zu besitzen und zu vermieten, kann eine solide Geldanlage sein. Die steuerliche Behandlung in Spanien hängt jedoch stark von einer Frage ab: Sind Sie in Spanien steuerlich ansässig oder nicht? Die Antwort entscheidet darüber, welche Steuer Sie zahlen, wie oft Sie eine Erklärung abgeben müssen und welche Kosten Sie absetzen können.

Grundsätzlich sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten oder wenn sich Ihr wirtschaftlicher Interessenschwerpunkt hier befindet. Alle anderen gelten steuerlich als Nichtansässige, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit.

Zwei verschiedene Steuern: IRPF und IRNR

Ansässige zahlen die IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, die spanische Einkommensteuer für natürliche Personen). Die Mieteinnahmen werden zu Ihren übrigen Einkünften, etwa Gehalt oder Unternehmensgewinn, hinzugerechnet und in einer einzigen Jahreserklärung versteuert, dem Modelo 100. Diese wird in der Frühjahrskampagne bei der AEAT, der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria), eingereicht. Die Mieteinnahmen unterliegen Ihrem progressiven Steuersatz: Je höher Ihr Gesamteinkommen, desto höher der Steuersatz auf die Miete.

Nichtansässige zahlen die IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, die Einkommensteuer für Nichtansässige). Hier funktioniert das System anders: Die Einkünfte werden gesondert und mit einem festen Steuersatz besteuert, und die Erklärung erfolgt über das Modelo 210. Zur Abgabe benötigen Sie eine NIE (Número de Identidad de Extranjero), die steuerliche Identifikationsnummer für Ausländer.

Der entscheidende praktische Unterschied ist die Häufigkeit. Die Mieteinnahmen von Nichtansässigen werden in der Regel vierteljährlich erklärt, und zwar in einem kurzen Zeitfenster nach Ende jedes Quartals. Viele ausländische Vermieter übersehen das, weil sie annehmen, eine Jahreserklärung genüge. Verspätete Abgabe kann Zuschläge und Bußgelder nach sich ziehen. Es lohnt sich daher, einen Kalender anzulegen oder die Aufgabe zu delegieren.

Abzugsfähige Ausgaben: der Vorteil für EU-/EWR-Bürger

Hier unterscheiden sich die beiden Gruppen am stärksten:

Nichtansässige, die in einem anderen EU- oder EWR-Land wohnen, können Ausgaben abziehen, die unmittelbar mit der Vermietung zusammenhängen, sofern sie diese belegen können. Typische Beispiele sind Hypothekenzinsen, die kommunale Grundsteuer (IBI), Gemeinschaftskosten, die Gebäudeversicherung, Reparaturen und Instandhaltung, vom Eigentümer getragene Nebenkosten sowie die Abschreibung der Immobilie. Der Pauschalsteuersatz wird auf den Nettogewinn angewendet.

Nichtansässige von außerhalb der EU/des EWR (zum Beispiel aus dem Vereinigten Königreich, den USA oder der Schweiz, je nach den jeweiligen Vorschriften) zahlen in der Regel einen höheren Pauschalsteuersatz auf die Bruttomiete, und zwar ganz ohne Abzug von Ausgaben. In der Praxis kann ein Vermieter mit Hypothek und hohen laufenden Kosten so Steuern auf Einkünfte zahlen, die er nie tatsächlich erzielt hat. Zu prüfen, ob Ihr Wohnsitzland die Voraussetzungen erfüllt, ist daher der erste Schritt jeder Planung.

Ansässige können ebenfalls die mit der Vermietung verbundenen Ausgaben abziehen und unter Umständen von einer Minderung der Netto-Mieteinkünfte bei langfristiger Vermietung einer Wohnung als Hauptwohnsitz des Mieters profitieren. Diese Minderung wurde in den vergangenen Jahren eingeschränkt und hängt inzwischen vom Datum des Vertrags sowie von den örtlichen Gegebenheiten ab. Prüfen Sie daher die aktuellen Voraussetzungen, bevor Sie sich darauf verlassen. Für Ferienvermietung oder gewerbliche Räume gilt sie nicht.

Wird die Immobilie nicht vermietet und Sie sind nichtansässig, kann Spanien für eine Zweitwohnung dennoch ein fiktives (kalkulatorisches) Einkommen besteuern. Dieses wird in einem gesonderten jährlichen Modelo 210 erklärt.

Firmenmieter und Quellensteuer

Ist Ihr Mieter ein Unternehmen oder ein selbstständiger Freiberufler, der die Immobilie geschäftlich nutzt, entsteht in der Regel eine Einbehaltungspflicht. Der Mieter behält von jeder Mietzahlung einen Prozentsatz ein und führt ihn in Ihrem Namen direkt an die AEAT ab, anstatt Ihnen den vollen Betrag zu überweisen.

Bei einem ansässigen Vermieter meldet der Mieter dies über das Modelo 115, und Sie rechnen den Betrag später in Ihrer IRPF-Erklärung an. Für nichtansässige Vermieter folgt die Einbehaltung durch einen spanischen Mieter eigenen Regeln und einem eigenen Formular, sodass sich der Ablauf und Ihre eigenen Erklärungspflichten ändern können. In beiden Fällen sollten Sie Ihre Rechnungen prüfen: Die Einbehaltung muss ausgewiesen sein, und die Beträge müssen mit dem übereinstimmen, was der Mieter meldet. Die Miete für Geschäftsräume unterliegt zudem in der Regel der Mehrwertsteuer, während die Miete für Wohnraum zu Wohnzwecken im Allgemeinen befreit ist.

Auf welcher Seite Sie auch stehen: Halten Sie Verträge, Rechnungen und Kontoauszüge geordnet bereit. Abzüge sind nur so gut wie die Unterlagen, die sie belegen.

Bei Zythos Business arbeiten wir täglich mit Selbstständigen und kleinen Unternehmen, darunter viele ausländische Eigentümer, die ihre spanische Immobilie aus dem Ausland verwalten. Wir helfen Ihnen, Ihren Ansässigkeitsstatus zu klären, die richtigen Modelos fristgerecht einzureichen und sicherzustellen, dass jede abzugsfähige Ausgabe geltend gemacht wird. Wenn Sie unsicher sind, welche dieser Situationen auf Sie zutrifft, kann ein kurzes Beratungsgespräch Ihnen viel Geld sparen und unangenehme Überraschungen mit der Steuerbehörde ersparen.