Louer un bien en Espagne : la fiscalité des propriétaires résidents et non-résidents

Posséder un appartement à Barcelone, une villa sur la Costa del Sol ou un petit studio à Madrid et le mettre en location peut être un excellent investissement. Mais en Espagne, la fiscalité dépend fortement d’une question : êtes-vous résident fiscal espagnol ou non ? La réponse détermine l’impôt dû, la fréquence de vos déclarations et les charges que vous pouvez déduire.

En règle générale, vous êtes résident fiscal en Espagne si vous y passez plus de 183 jours par an ou si le centre de vos intérêts économiques s’y trouve. Toute autre personne est considérée comme non-résidente sur le plan fiscal, quelle que soit sa nationalité.

Deux impôts distincts : l’IRPF et l’IRNR

Les résidents paient l’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, l’impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques). Les loyers s’ajoutent à vos autres revenus, comme un salaire ou les bénéfices d’une activité, et sont imposés dans une déclaration annuelle unique, le Modelo 100. Celle-ci est déposée auprès de l’AEAT, l’administration fiscale espagnole (Agencia Tributaria), lors de la campagne du printemps. Les loyers sont soumis au barème progressif : plus vos revenus globaux sont élevés, plus le taux appliqué aux loyers l’est aussi.

Les non-résidents paient l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, l’impôt sur le revenu des non-résidents). Ici, le système est différent : les revenus sont imposés séparément, à un taux forfaitaire, et la déclaration est le Modelo 210. Pour la déposer, il faut disposer d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero), le numéro d’identification fiscale des étrangers.

La différence pratique essentielle tient à la fréquence. Les loyers d’un non-résident sont normalement déclarés chaque trimestre, dans un court délai suivant la fin de celui-ci. Beaucoup de propriétaires étrangers l’ignorent et pensent qu’une seule déclaration annuelle suffit. Un dépôt tardif peut entraîner majorations et pénalités : mieux vaut donc mettre en place un calendrier ou déléguer cette tâche.

Charges déductibles : l’avantage UE/EEE

C’est sur ce point que les deux catégories diffèrent le plus :

Les non-résidents domiciliés dans un autre pays de l’UE ou de l’EEE peuvent déduire les dépenses directement liées à la location, à condition de pouvoir les justifier. Parmi les exemples typiques : les intérêts d’emprunt, la taxe foncière locale (IBI), les charges de copropriété, l’assurance habitation, les réparations et l’entretien, les consommations payées par le propriétaire et l’amortissement du bien. Le taux forfaitaire s’applique alors au bénéfice net.

Les non-résidents hors UE/EEE (par exemple le Royaume-Uni, les États-Unis ou la Suisse, selon les règles applicables) paient en général un taux forfaitaire plus élevé sur le loyer brut, sans aucune déduction de charges. Concrètement, un propriétaire avec un crédit immobilier et des frais courants importants peut se retrouver imposé sur un revenu qu’il n’a jamais réellement perçu. Vérifier si votre pays de résidence est éligible est donc la première étape de toute planification.

Les résidents peuvent eux aussi déduire les dépenses liées à la location, et peuvent bénéficier d’une réduction sur le revenu locatif net pour la location de longue durée d’un logement constituant la résidence principale du locataire. Cette réduction a été durcie ces dernières années et dépend désormais de la date du contrat et de la situation locale ; il convient donc de vérifier les conditions en vigueur avant de s’y fier. Elle ne s’applique ni aux locations saisonnières ni aux locaux commerciaux.

Si le bien n’est pas loué et que vous êtes non-résident, l’Espagne peut tout de même imposer un revenu imputé (présumé) sur une résidence secondaire. Il est déclaré dans un Modelo 210 annuel distinct.

Locataire société et retenue à la source

Si votre locataire est une société ou un professionnel indépendant qui loue le bien à usage professionnel, une obligation de retenue à la source apparaît généralement. Le locataire retient un pourcentage de chaque loyer et le reverse directement à l’AEAT en votre nom, au lieu de vous verser la totalité du montant.

Pour un bailleur résident, cette retenue est déclarée par le locataire au moyen du Modelo 115, et vous la déduisez ensuite dans votre déclaration d’IRPF. Pour un bailleur non-résident, la retenue opérée par un locataire espagnol obéit à ses propres règles et à son propre formulaire ; la procédure et vos obligations déclaratives peuvent donc changer. Dans les deux cas, vérifiez vos factures : la retenue doit y figurer et les montants doivent correspondre à ce que déclare le locataire. Le loyer d’un local commercial est en outre généralement soumis à la TVA, alors que la location à usage d’habitation en est en principe exonérée.

Quelle que soit votre situation, conservez vos contrats, factures et relevés bancaires de façon ordonnée. Une déduction ne vaut que par les justificatifs qui l’appuient.

Chez Zythos Business, nous travaillons chaque jour avec des indépendants et de petites entreprises, ainsi qu’avec de nombreux propriétaires étrangers qui gèrent depuis l’étranger un bien situé en Espagne. Nous vous aidons à clarifier votre situation de résidence, à déposer les bons modèles dans les délais et à vous assurer que chaque charge déductible est bien déclarée. Si vous ne savez pas laquelle de ces situations est la vôtre, une courte consultation peut vous faire économiser beaucoup d’argent et vous éviter de mauvaises surprises avec l’administration fiscale.