Gewerbeimmobilie kaufen: Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Urkundensteuer, Wertzuwachssteuer und Grundsteuer – wer zahlt was?

Der Kauf einer Gewerbeimmobilie – ob für das eigene Unternehmen oder als Kapitalanlage – ist mit dem Preis im Kaufvertrag nicht abgeschlossen. Rund um das Geschäft fallen vier bis fünf verschiedene Steuern an, und jede trifft eine andere Partei. Wer vorab weiß, wer was zahlt, vermeidet Überraschungen beim Notar und Fehler in der Buchführung.

ITP oder USt + AJD: Das entscheidet der Verkäufer

Die erste Frage lautet, wer Ihnen die Immobilie verkauft, denn davon hängt die Hauptsteuer ab. Beide Wege schließen sich gegenseitig aus.

Verkauft eine Privatperson (oder jemand, der bei diesem Geschäft nicht als Unternehmer handelt), unterliegt der Kauf der Grunderwerbsteuer für entgeltliche Vermögensübertragungen (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ITP). Sie wird vom Käufer getragen, und der Steuersatz wird von jeder Autonomen Gemeinschaft selbst festgelegt; er hängt also vom Standort der Immobilie ab. Die Erklärung wird bei der Steuerverwaltung der Autonomen Gemeinschaft innerhalb der dort geltenden Frist eingereicht.

Verkauft ein Unternehmen oder ein Freiberufler, unterliegt das Geschäft der Umsatzsteuer (IVA) (in der Regel 21 %) und nicht der ITP. Zusätzlich wird die notarielle Urkunde mit der Urkundensteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD) belegt, einer gestaffelten Abgabe, die ebenfalls der Käufer zahlt und deren Satz von der Autonomen Gemeinschaft abhängt.

Ein wichtiger Hinweis: Die zweite und jede weitere Lieferung von Gebäuden ist häufig von der Umsatzsteuer befreit. In diesem Fall würde ITP anfallen, es sei denn, man verzichtet auf die Befreiung, sofern die Voraussetzungen dafür erfüllt sind. Deshalb sollten Sie vor der Unterzeichnung mit Ihrem Berater klären, welche Regelung zur Anwendung kommt.

Beispiel mit runden Zahlen (angenommene Steuersätze, prüfen Sie den Satz Ihrer Autonomen Gemeinschaft): Gewerbeimmobilie für 200.000 €, gekauft von einer Privatperson mit 6 % ITP: 12.000 € Steuer. Verkauft ein Unternehmen mit 21 % Umsatzsteuer und 1,5 % AJD: 42.000 € Umsatzsteuer (die erstattungsfähig ist, wenn Ihre Tätigkeit zum Vorsteuerabzug berechtigt) und 3.000 € AJD, die als Anschaffungskosten gelten.

Wertzuwachssteuer und Grundsteuer: die Steuern der Gemeinde

Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal) (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) besteuert die Wertsteigerung des Grundstücks während der Zeit, in der der Verkäufer die Immobilie besessen hat. Beim Verkauf zahlt sie der Verkäufer. Nach der Reform von 2021 wird sie nach einer objektiven Methode oder nach dem tatsächlichen Gewinn berechnet, je nachdem, was günstiger ist, und sie entfällt, wenn es keinen Wertzuwachs gab. Bei Übertragungen unter Lebenden ist die Frist für die Einreichung kurz, daher sollte man sie nicht bis zuletzt aufschieben.

Die Grundsteuer (IBI) entsteht am 1. Januar und wird rechtlich vom Eigentümer zu diesem Stichtag geschuldet. In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag häufig eine anteilige Aufteilung nach den Tagen des jeweiligen Eigentums. Zwei Vorsichtsmaßnahmen für den Käufer: Verlangen Sie den letzten Steuerbescheid und eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit, denn die Immobilie haftet auch für offene Steuern, die nicht Ihre eigenen waren. Prüfen Sie außerdem im Kaufvertrag, wer welche Zahlung übernimmt.

Was in der Buchhaltung aktiviert wird

Der spanische Allgemeine Kontenrahmen (Plan General de Contabilidad) schreibt vor, das Anlagevermögen mit seinen Anschaffungskosten zu erfassen, die alle notwendigen Ausgaben umfassen, um es betriebsbereit zu machen, etwa Notar, Grundbuch, ITP oder AJD. Praktische Schritte:

1. Abziehbare Vorsteuer: wird nicht aktiviert. Sie wird auf dem Konto „Hacienda Pública, IVA soportado“ gebucht und in der Umsatzsteuererklärung (Modelo 303) verrechnet. Nur wenn die Vorsteuer ganz oder teilweise nicht abziehbar ist, erhöht sie die Anschaffungskosten der Immobilie.

2. ITP und AJD werden aktiviert, als Erhöhung des Immobilienwerts, zusammen mit Notar-, Gestoría- und Grundbuchkosten.

3. Trennen Sie Grund und Boden vom Gebäude. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben, nur das Gebäude. Eine angemessene Aufteilung, gestützt auf den Katasterwert oder ein Gutachten, vermeidet Probleme bei der Abschreibung.

4. Die Grundsteuer ist Aufwand des Geschäftsjahres (Steuern), sie wird nicht aktiviert. Wenn Sie den anteiligen Betrag des Verkäufers für den Zeitraum vor dem Kauf übernehmen, besprechen Sie das mit Ihrem Berater, da dieser meist als Teil des vereinbarten Kaufpreises behandelt wird.

5. Die kommunale Wertzuwachssteuer wird vom Käufer nicht gebucht. Für den Verkäufer ist sie ein mit dem Verkauf verbundener Aufwand und geht in das Ergebnis des Geschäfts ein.

Typische Fehler: abziehbare Vorsteuer als Kosten aktivieren, ITP oder AJD im Wert des Vermögensgegenstands vergessen, den Grund und Boden abschreiben oder unterschreiben, ohne zu wissen, ob der Verkauf der ITP oder der Umsatzsteuer unterliegt.

Bei Zythos Business prüfen wir solche Geschäfte vor der Unterzeichnung. Wir kontrollieren, ob Umsatzsteuer oder ITP anfällt, schätzen die gesamte steuerliche Belastung und richten die Buchhaltung sauber ein: aktivierte Kosten, Aufteilung von Grund und Boden und Gebäude sowie Abschreibung. So wird ein bedeutender Kauf für Ihr Einzelunternehmen oder Ihre KMU später nicht zu einem weiteren steuerlichen Problem.