Acheter un local commercial : DMTO, TVA, droit de timbre (AJD), plus-value municipale et taxe foncière, qui paie quoi

Acheter un local, que ce soit pour votre activité ou comme investissement, ne se limite pas au prix inscrit dans l’acte. Autour de l’opération apparaissent quatre ou cinq impôts différents, chacun étant à la charge d’une partie précise. Savoir à l’avance qui paie quoi évite les mauvaises surprises chez le notaire et les erreurs de comptabilisation.

ITP ou TVA + AJD : tout dépend de qui vend

La première question est de savoir qui vous vend le local, car c’est de là que dépend l’impôt principal. Les deux voies sont exclusives l’une de l’autre.

Si le vendeur est un particulier (ou une personne qui n’agit pas en tant qu’entrepreneur dans cette opération), la vente est soumise à l’impôt sur les transmissions patrimoniales à titre onéreux (ITP). Il est payé par l’acheteur et son taux est fixé par chaque communauté autonome ; il varie donc selon la localisation du bien. Il se déclare auprès de l’administration fiscale de la communauté autonome, dans le délai prévu par la réglementation de celle-ci.

Si le vendeur est une entreprise ou un professionnel, l’opération est soumise à la TVA (en général au taux de 21 %) et non à l’ITP. En outre, l’acte notarié est soumis à l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD), un droit proportionnel également à la charge de l’acheteur, dont le taux dépend de la communauté autonome.

Une nuance importante : la deuxième livraison et les suivantes d’un bâtiment sont généralement exonérées de TVA. Dans ce cas, l’ITP s’appliquerait, sauf si l’on renonce à l’exonération lorsque les conditions sont réunies. C’est pourquoi il est conseillé de vérifier avec votre conseiller, avant de signer, quel régime s’applique.

Exemple en chiffres ronds (taux supposés, vérifiez celui de votre communauté) : local de 200 000 € acheté à un particulier avec un ITP de 6 % : 12 000 € d’impôt. Si le vendeur est une entreprise, avec une TVA de 21 % et un AJD de 1,5 % : 42 000 € de TVA (récupérable si votre activité ouvre droit à déduction) et 3 000 € d’AJD, qui constituent un coût.

Plus-value municipale et IBI : les impôts de la commune

La plus-value municipale (impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains) frappe la hausse de valeur du terrain pendant la durée de détention du bien par le vendeur. Lors d’une vente, elle est payée par le vendeur. Depuis la réforme de 2021, elle se calcule selon une méthode objective ou d’après la plus-value réelle, en retenant la plus favorable, et elle n’est pas due en l’absence de gain. Pour les transmissions entre vifs, le délai de déclaration est court ; mieux vaut donc ne pas attendre la dernière minute.

L’IBI (taxe foncière) est exigible au 1er janvier et est légalement dû par le propriétaire à cette date. En pratique, acheteur et vendeur conviennent souvent dans l’acte d’un prorata en fonction du nombre de jours de propriété. Deux précautions pour l’acheteur : demandez le dernier avis d’imposition ainsi qu’une attestation d’absence de dettes, car le bien répond des impôts impayés même s’ils ne vous concernaient pas. Vérifiez également dans l’acte qui prend en charge chaque paiement.

Ce qu’il faut immobiliser en comptabilité

Le Plan comptable général impose d’enregistrer les immobilisations à leur coût d’acquisition, qui comprend tous les frais nécessaires pour les mettre en état d’être utilisées, tels que le notaire, le registre, l’ITP ou l’AJD. Voici les étapes pratiques :

1. TVA déductible : elle ne s’immobilise pas. Elle est portée au compte de l’administration fiscale, TVA déductible, et se régularise dans la déclaration du modèle 303. Ce n’est que si la TVA n’est pas déductible, en totalité ou en partie, qu’elle augmente le coût du local.

2. L’ITP et l’AJD s’immobilisent : ils s’ajoutent à la valeur du bien, au même titre que les frais de notaire, de gestion et de registre.

3. Séparez le terrain et la construction. Le terrain ne s’amortit pas, seule la construction est amortissable. Une répartition raisonnable, appuyée sur la valeur cadastrale ou sur une expertise, évite les difficultés liées à l’amortissement.

4. L’IBI est une charge de l’exercice (impôts et taxes), il ne s’immobilise pas. Si vous remboursez au vendeur le prorata pour la période antérieure à l’achat, vérifiez-le avec votre conseiller, car il est souvent traité comme une partie du prix convenu.

5. La plus-value municipale n’est pas comptabilisée par l’acheteur. Pour le vendeur, c’est une charge liée à la vente, qui entre dans le résultat de l’opération.

Erreurs fréquentes : immobiliser la TVA déductible comme un coût, oublier l’ITP ou l’AJD dans la valeur de l’actif, amortir le terrain, ou signer sans savoir si la vente relève de l’ITP ou de la TVA.

Chez Zythos Business, nous examinons ce type d’opérations avant la signature. Nous vérifions le régime de TVA ou d’ITP, estimons le coût fiscal total et mettons en place une comptabilité propre : coût immobilisé, répartition terrain-construction et amortissement. Ainsi, un achat important pour votre activité d’indépendant ou votre PME ne se transforme pas en problème fiscal par la suite.