购买商铺：ITP、增值税、AJD、市政增值税和IBI，谁来承担哪些税费

购买一间商铺，无论是用于自己的生意还是作为投资，成本都不止公证契约上的成交价。交易前后通常会涉及四到五种不同的税，而且每种税由不同的一方承担。提前弄清谁该付什么，既能避免在公证处遇到意外，也能避免记账出错。

ITP还是增值税+AJD：取决于卖方是谁

首先要问的是：谁把商铺卖给你？因为主要税种由此决定。两条路径互相排斥，不能同时适用。

如果卖方是个人（或者在这笔交易中不以企业经营者身份行事的人），这笔买卖缴纳不动产转让税（ITP，Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas）。该税由买方承担，税率由各自治区自行确定，因此会因房产所在地而不同。申报须向自治区税务机关提交，并遵守该自治区法规规定的期限。

如果卖方是企业或专业人士，该交易适用增值税（IVA）（一般税率为21%），而不适用ITP。此外，公证契约还需缴纳法律文书印花税（AJD，Actos Jurídicos Documentados），这是一种累进税额，同样由买方承担，税率取决于所在自治区。

有一个重要的细节：建筑物的第二次及以后的转让通常免征增值税。在这种情况下将适用ITP，除非在符合条件时放弃免税。因此，签约之前最好先请顾问确认适用哪种税制。

以下用整数举例（税率为假设，请核对您所在自治区的实际税率）：向个人购买一间20万欧元的商铺，ITP税率6%，税额为12,000欧元。如果卖方是企业，适用21%的增值税和1.5%的AJD：增值税42,000欧元（若您的经营活动有权抵扣，则可以收回），AJD为3,000欧元，这部分属于成本。

市政增值税与IBI：市政府征收的税

市政增值税（plusvalía municipal，即城镇土地增值税，Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana）针对卖方持有房产期间土地价值的增长征税。在买卖交易中由卖方缴纳。2021年改革后，税额按客观方法或实际收益两种方式计算，以对纳税人更有利者为准；如果没有增值，则无需缴纳。对于生前转让，申报期限很短，因此不宜拖到最后一刻。

IBI（不动产税）于1月1日起产生纳税义务，依法应由当日的产权人缴纳。实践中，买卖双方通常会在契约中约定按各自持有的天数分摊。买方需要注意两点：索取最近一期的缴费单，并要求提供无欠税证明，因为即便欠税不是您造成的，该房产也要为未缴税款承担责任。同时，还要在契约中核实各项费用由谁承担。

会计上哪些要资本化

西班牙会计总方案（Plan General de Contabilidad）规定，固定资产应按其取得成本入账，其中包括使资产达到可使用状态所需的一切支出，如公证费、登记费、ITP或AJD。实际操作步骤如下：

1. 可抵扣的进项增值税：不资本化。记入“公共财政——进项增值税”科目，并通过303表结算。只有当增值税不可抵扣（全部或部分）时，才会增加商铺的成本。

2. ITP和AJD要资本化，计入房产的价值，与公证费、代办费和登记费一并处理。

3. 区分土地和建筑。土地不计提折旧，只有建筑部分才折旧。参考地籍价值或评估报告做出合理分摊，可以避免折旧方面的问题。

4. IBI属于当期费用（税费），不资本化。如果您支付了卖方在购买前期间的分摊部分，请与顾问核对，因为这通常被视为约定价款的一部分。

5. 市政增值税买方无需记账。对卖方而言，它是与出售相关的费用，计入该项交易的损益。

常见错误：把可抵扣的增值税当作成本资本化、在资产价值中漏掉ITP或AJD、对土地计提折旧，或者在不清楚这笔买卖适用ITP还是增值税的情况下就签约。

在Zythos Business，我们会在签约前审核这类交易：核查适用增值税还是ITP制度，估算总体税务成本，并把会计处理安排妥当，包括资本化成本、土地与建筑的分摊以及折旧。这样，无论您是个体经营者还是中小企业，一笔重要的购置都不会在日后变成新的税务问题。