Wohnungsvermietung oder Gewerbevermietung: Warum die Mehrwertsteuer alles verändert

Vermieten ist steuerlich nicht immer dasselbe, auch wenn sich die Verträge ähneln. Entscheidend ist die Nutzung der Immobilie: Wird sie als Hauptwohnsitz vermietet oder als Gewerbefläche, Büro oder für einen anderen unternehmerischen Zweck? Von dieser Unterscheidung hängt ab, ob Mehrwertsteuer anfällt, ob eine Quellensteuer einzubehalten ist und welche Formulare beim Finanzamt einzureichen sind. Die Verwechslung beider Regelungen gehört zu den häufigsten Fehlern kleiner Vermieter und Selbstständiger, die erstmals eine Immobilie aus ihrem Privatvermögen vermieten.

Die Vermietung von Wohnraum ist (fast immer) von der Mehrwertsteuer befreit

Das spanische Mehrwertsteuergesetz erklärt die Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die ausschließlich zu Wohnzwecken dienen, für steuerfrei. Vermieten Sie also eine Wohnung an eine Privatperson zum Wohnen, wird auf der Miete keine Mehrwertsteuer ausgewiesen: Die Miete wird „netto“ kassiert, ohne die zusätzlichen 21 %. Ein besonderer Antrag oder eine Meldung beim Finanzamt ist dafür nicht nötig – die Befreiung gilt kraft Gesetzes automatisch.

Vorsicht ist bei den Details geboten: Werden im selben Vertrag Garagenstellplätze oder Kellerabteile mitvermietet, die zur Wohnung gehören, gilt die Befreiung in der Regel auch für diese. Vermietet hingegen ein Unternehmen die Wohnung an seine Mitarbeiter weiter, oder wird die Immobilie touristisch bzw. als Ferienwohnung mit hotelähnlichen Zusatzleistungen (tägliche Reinigung, Wäschewechsel, Empfang) vermietet, greift die Befreiung möglicherweise nicht mehr – die Vermietung gilt dann als Beherbergungsleistung und unterliegt der entsprechenden Mehrwertsteuer. Die Grundregel ist einfach: Hauptwohnsitz für eine Privatperson = steuerfrei; jede andere Nutzung oder Zwischenvermietung = im Einzelfall zu prüfen.

Vermietung von Gewerbeflächen oder Büros: hier fällt Mehrwertsteuer an, meist mit Quellensteuer

Wird die Immobilie gewerblich oder beruflich genutzt – als Büro, Ladenlokal oder Halle –, entfällt die Steuerbefreiung. Der Vermieter muss auf jeder Mietrechnung Mehrwertsteuer zum allgemeinen Satz ausweisen. Beträgt die vereinbarte Monatsmiete beispielsweise 1.000 Euro, muss die Rechnung die entsprechende Mehrwertsteuer auf diese Bemessungsgrundlage enthalten, die der Mieter zusätzlich zur Miete zahlt und die der Vermieter in seiner vierteljährlichen Erklärung (Modelo 303) ans Finanzamt abführt.

Zusätzlich zur Mehrwertsteuer wird bei der Vermietung von Gewerbeflächen üblicherweise eine Quellensteuer auf die Einkommensteuer einbehalten: Der Mieter – sofern er ein Unternehmen oder Freiberufler ist, der seine Buchhaltung nach wirtschaftlichen Tätigkeiten führt – muss diese von der Miete einbehalten und vierteljährlich über das Modelo 115 ans Finanzamt abführen. Diese Quellensteuer zahlt also nicht der Eigentümer der Fläche ein, sondern der Mieter behält sie ein und führt sie ab; der Vermieter rechnet sie anschließend als Vorauszahlung in seiner eigenen Einkommen- oder Körperschaftsteuererklärung an. Der Eigentümer erhält deshalb in der Regel den Nettobetrag der Miete abzüglich dieser Quellensteuer ausgezahlt, obwohl auf der Rechnung der volle Betrag zuzüglich Mehrwertsteuer steht. Es empfiehlt sich, jährlich anhand des eingereichten Modelo 115 zu prüfen, ob die einbehaltenen Beträge mit den Rechnungen übereinstimmen – ein Abgleichfehler tritt häufig auf, wenn der Mieter wechselt oder die Miete unterjährig angepasst wird.

Der Verzicht auf die Steuerbefreiung: wann er sich lohnt und was er voraussetzt

Es gibt einen Zwischenfall, der oft für Verwirrung sorgt: Der Eigentümer möchte Mehrwertsteuer ausweisen, obwohl die Nutzung grundsätzlich steuerbefreit wäre – etwa bei Vermietungen an Unternehmen für steuerpflichtige, nicht befreite Tätigkeiten, wenn es vorteilhaft ist, die beim Kauf oder bei der Renovierung der Immobilie gezahlte Vorsteuer abziehen zu können. Bei der reinen Wohnraumvermietung ist ein Verzicht auf die Befreiung nicht möglich, da das Gesetz diese Option für diesen Fall nicht vorsieht. Sinnvoll ist ein Verzicht auf die Befreiung hingegen beim Verkauf oder der Übertragung von Immobilien sowie in anderen nach Artikel 20 des Mehrwertsteuergesetzes befreiten Fällen, sofern der Erwerber oder Mieter zum vollen oder teilweisen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Vor jedem Verzicht auf eine Steuerbefreiung sollte der konkrete Fall genau geprüft werden, denn er hat unwiderrufliche Folgen für das Geschäft und unterliegt strengen formellen Voraussetzungen (ausdrückliche, vorherige Mitteilung, Status des Empfängers), bei deren Nichteinhaltung der Verzicht unwirksam ist und die Vermietung weiterhin steuerbefreit bleibt.

Bei Zythos Business begleiten wir Selbstständige und kleine Unternehmen genau bei solchen Entscheidungen, bei denen ein einfacher Unterschied in der Nutzung eines Mietvertrags Rechnung, Quellensteuer und vierteljährliche Pflichten grundlegend verändern kann. Wir prüfen jeden Mietvertrag, bevor die erste Rechnung gestellt wird, berechnen Mehrwertsteuer und Quellensteuer (Modelo 115) korrekt und sorgen dafür, dass alles in den entsprechenden Formularen zusammenpasst – damit unsere Mandanten von der ersten Miete an steuerlich auf der sicheren Seite sind.