Affitto abitativo o commerciale: perché l’IVA cambia tutto

Affittare non è sempre la stessa cosa dal punto di vista fiscale, anche se il contratto sembra identico. L’elemento che cambia tutto è la destinazione dell’immobile: se viene affittato come abitazione principale oppure come locale, ufficio o qualsiasi altro uso professionale. Da questa distinzione dipende se si applica l’IVA, se c’è ritenuta IRPF e quali modelli vanno presentati. Confondere i due regimi è uno degli errori più frequenti tra i piccoli proprietari e i lavoratori autonomi che iniziano ad affittare un immobile del proprio patrimonio.

L’affitto di un’abitazione è esente da IVA (quasi sempre)

La legge spagnola sull’IVA dichiara esente la locazione di edifici o parti di essi destinati esclusivamente ad uso abitativo. In pratica, se affitti un appartamento a una persona fisica perché ci viva, non applichi l’IVA sulla ricevuta dell’affitto: il canone si incassa “netto”, senza il 21% aggiuntivo. Non serve richiedere nulla né comunicarlo all’Agenzia Tributaria: l’esenzione si applica automaticamente per legge.

Attenzione però alle sfumature: se nello stesso contratto sono compresi box auto o cantine annessi all’abitazione, l’esenzione di norma si estende anche a questi. Ma se l’inquilino è un’azienda che poi subaffitta l’appartamento ai propri dipendenti, o se l’immobile viene destinato ad affitto turistico con servizi tipici dell’attività alberghiera (pulizia quotidiana, cambio della biancheria, reception), l’esenzione può non applicarsi e l’operazione va tassata come attività di ospitalità, con IVA all’aliquota corrispondente. La regola generale è semplice: abitazione principale per una persona = esente; qualsiasi altro uso o intermediazione = va valutato caso per caso.

Affitto di locali e uffici: qui l’IVA c’è, e di norma anche la ritenuta

Quando l’immobile viene affittato per un uso imprenditoriale o professionale — un ufficio, un negozio, un capannone — l’esenzione non esiste. Il locatore deve applicare l’IVA su ogni fattura dell’affitto, all’aliquota ordinaria. Se, ad esempio, il canone mensile pattuito è di 1.000 euro, la fattura deve includere l’IVA calcolata su quella base, che l’inquilino paga insieme al canone e che il locatore versa all’Agenzia Tributaria nella sua dichiarazione trimestrale (modello 303).

Oltre all’IVA, negli affitti di locali si applica di norma una ritenuta IRPF a titolo di acconto, che l’inquilino (se è un’impresa o un professionista che tiene la contabilità per attività economiche) deve applicare sul canone e dichiarare nel modello 115, versandola all’Agenzia Tributaria trimestralmente. Questa ritenuta non la versa il proprietario del locale: la trattiene e la paga l’affittuario, e poi il locatore la recupera come acconto nella propria dichiarazione IRPF o dell’imposta sulle società. È quindi normale che il proprietario riceva l’importo netto del canone meno la ritenuta, anche se in fattura figura l’importo pieno più l’IVA. Conviene verificare ogni anno, con il modello 115 già presentato, che gli importi trattenuti coincidano con quanto fatturato: è un disallineamento frequente quando cambia l’inquilino o il canone viene rivisto a metà anno.

La rinuncia all’esenzione: quando conviene e cosa richiede

Esiste un caso intermedio che genera molti dubbi: il proprietario vuole applicare l’IVA anche se la destinazione sarebbe, in linea di principio, esente (ad esempio affitti ad aziende per attività soggette e non esenti, dove conviene poter detrarre l’IVA sostenuta nell’acquisto o nella ristrutturazione dell’immobile). Negli affitti puramente abitativi la rinuncia all’esenzione non è possibile, perché la legge non prevede questa opzione per questo caso. Dove invece ha senso parlare di rinuncia all’esenzione è nella vendita o cessione di immobili e in altri casi esenti previsti dall’articolo 20 della legge sull’IVA, sempre che l’acquirente o l’affittuario sia soggetto passivo con diritto alla detrazione totale o parziale dell’imposta. Prima di rinunciare a qualsiasi esenzione conviene analizzare il caso concreto nel dettaglio, perché ha effetti irreversibili sull’operazione e richiede requisiti formali rigorosi (comunicazione espressa e previa, condizione del destinatario) che, se non rispettati, invalidano la rinuncia e lasciano comunque l’operazione esente.

In Zythos Business accompagniamo autonomi e PMI esattamente in questo tipo di decisioni, dove una semplice differenza di destinazione in un contratto d’affitto può cambiare completamente la fattura, la ritenuta e gli obblighi trimestrali. Verifichiamo ogni contratto di locazione prima di emettere fattura, calcoliamo correttamente l’IVA e le ritenute del modello 115, e ci occupiamo di far coincidere tutto nei modelli corrispondenti, affinché i nostri clienti possano affittare con la tranquillità di avere la parte fiscale risolta fin dalla prima ricevuta.