Modelo 115: Die Quellensteuer auf die Gewerbemiete, die viele Unternehmen vergessen

Wenn Ihr Unternehmen Miete für ein Lokal, eine Halle oder ein Büro zahlt, in dem gearbeitet wird, besteht sehr wahrscheinlich eine steuerliche Pflicht, die leicht übersehen wird: Ein Teil dieser Miete muss einbehalten und über das Modelo 115 ans Finanzamt abgeführt werden. Das ist keine zusätzliche Steuer für den Mieter, sondern eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer (bzw. die Körperschaftsteuer) des Vermieters – und genau das wird oft übersehen, vor allem von Selbstständigen, die gerade ihr erstes Lokal angemietet haben, oder von kleinen und mittleren Unternehmen, die mehrere Immobilien ohne zentrale Kontrolle verwalten.

Was ist das Modelo 115 und wann kommt es zur Anwendung?

Das Modelo 115 ist die vierteljährliche Steuererklärung, mit der der Mieter einer gewerblich genutzten Immobilie die auf die Mietzahlungen an den Eigentümer einbehaltene Quellensteuer erklärt und abführt. Die Pflicht trifft denjenigen, der die Miete zahlt – also das Unternehmen, das das Lokal nutzt – und nicht den Eigentümer, auch wenn der einbehaltene Betrag von der Rechnung bzw. Quittung abgezogen und dem Vermieter in Rechnung gestellt wird.

Sie gilt immer dann, wenn die gemietete Immobilie einer wirtschaftlichen Tätigkeit dient: Ladenlokale, Industriehallen, Büros, Praxisräume oder Lagerhallen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter selbstständig, eine Gesellschaft oder ein Freiberufler ist – wer Miete für ein Gewerbeobjekt zahlt, muss grundsätzlich bei jeder Zahlung Steuer einbehalten, den einbehaltenen Betrag jedes Quartal abführen (die Fristen entsprechen in der Regel denen der übrigen Quartalserklärungen, also im Folgemonat nach Quartalsende) und dem Vermieter auf Anfrage eine Bescheinigung über die einbehaltenen Beträge ausstellen.

Die Vermietung einer Hauptwohnung hingegen löst diese Pflicht in der Regel nicht aus, außer in sehr spezifischen Fällen (etwa wenn das Unternehmen eine Wohnung für seine Mitarbeiter anmietet). Beide Fälle sollten daher nicht verwechselt werden.

Ausnahmen und der Bezug zum Modelo 180

Nicht immer muss einbehalten werden. Die Vorschriften sehen mehrere Ausnahmen vor, in denen der Mieter von dieser Pflicht befreit ist: etwa wenn die jährliche Miete, die an denselben Vermieter für dieselbe Immobilie gezahlt wird, einen geringen Betrag nicht übersteigt (ein niedriger Schwellenwert, gedacht für gelegentliche oder sehr kleine Mietverhältnisse); wenn der Vermieter aufgrund der Art der Immobilie oder der Eigentümergesellschaft von der Grundsteuer (IBI) befreit ist; oder wenn der Eigentümer nach dem objektiven Schätzverfahren (Módulos) besteuert wird und dies dem Mieter formell durch eine unterschriebene Erklärung mit Angabe des entsprechenden IAE-Tätigkeitscodes nachweist. In diesen Fällen empfiehlt es sich, die entsprechenden Nachweise aufzubewahren, denn im Falle einer Prüfung muss der Mieter begründen können, warum er nicht einbehalten hat.

Das Modelo 115 steht nicht für sich allein: Jeden Januar wird das Modelo 180 eingereicht, eine rein informative Jahresübersicht, die – Vermieter für Vermieter – sämtliche im Vorjahr einbehaltenen und abgeführten Beträge zusammenfasst. Die Summe der vier (bzw. der jeweils relevanten) im Jahr eingereichten Modelo-115-Erklärungen muss exakt mit den im Modelo 180 gemeldeten Zahlen übereinstimmen. Jede Abweichung zwischen beiden – ein vergessenes Quartal, ein falsch berechneter Betrag oder ein im Laufe des Jahres nicht korrekt erfasster Vermieterwechsel – ist häufig genau das, was Prüfungen der spanischen Steuerbehörde (Agencia Tributaria) auslöst, da das Modelo 180 automatisch mit der Einkommensteuererklärung des Vermieters abgeglichen wird.

Häufige Fehler und Sanktionen

Der klassische Fehler ist simpel: Das Unternehmen zahlt brav die volle Miete, ohne etwas einzubehalten – weil niemand auf die Pflicht hingewiesen hat oder weil man davon ausging, „das übernimmt der Vermieter schon“. Das Problem ist, dass die Verantwortung für den Einbehalt und die Abführung beim Zahler liegt, unabhängig davon, ob der Eigentümer diese Einnahme seinerseits ordnungsgemäß erklärt. Stellt das Finanzamt fest, dass nicht einbehalten wurde, kann es vom Mieter die Nachzahlung der nicht einbehaltenen Beträge samt Verzugszinsen verlangen, zuzüglich der Sanktion für die verspätete Abführung.

Weitere häufige Fehler sind die verspätete Abgabe des Modelo 115 (was bei freiwilliger Nachmeldung vor einer Aufforderung durch das Finanzamt zu steigenden Zuschlägen führt), eine falsche Berechnung der Quellensteuer durch Verwechslung des reinen Mietbetrags mit dem Gesamtrechnungsbetrag inklusive Mehrwertsteuer und Nebenkosten, oder das Versäumnis, die Erklärung bei einem Vermieterwechsel während des Jahres anzupassen. Wer jedes Quartal prüft, dass die Mietquittung den korrekten Einbehalt ausweist und dem Vermieter eine Jahresbescheinigung ausgestellt wurde, vermeidet böse Überraschungen bei Abgabe des Modelo 180.

Bei Zythos Business begleiten wir Selbstständige und kleine sowie mittlere Unternehmen genau bei solchen Details, die zwar unscheinbar wirken, aber vermeidbare Aufforderungen und Sanktionen nach sich ziehen können: Wir prüfen Mietverträge, berechnen und reichen jedes Quartal das Modelo 115 ein, gleichen das jährliche Modelo 180 ab und stellen sicher, dass jede steuerliche Pflicht des Unternehmens fristgerecht erfüllt wird – damit sich unsere Mandanten ohne böse Überraschungen mit dem Finanzamt auf ihr Geschäft konzentrieren können.