Wohnung als Wohnraum oder als Büro vermieten: So ändert sich die Umsatzsteuer

Dieselbe Immobilie kann je nach Nutzungszweck völlig unterschiedlich besteuert werden. Wohnt darin eine Familie, ist die Vermietung von der Umsatzsteuer (IVA) befreit. Nutzt eine Gesellschaft oder ein Selbstständiger die Räume als Büro, fällt IVA an und es entstehen zusätzlich Pflichten zum Quellensteuerabzug. Beides zu verwechseln, gehört zu den häufigsten (und teuersten) Fehlern bei Mietrechnungen. Hier der Praxisleitfaden für 2026.

Wohnraumvermietung: von der IVA befreit

Das spanische Umsatzsteuergesetz (Ley del IVA) erklärt die Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, für befreit. Das bedeutet: Der Vermieter stellt keine IVA in Rechnung. Außerdem kann er die Vorsteuer auf die mit dieser Wohnung zusammenhängenden Ausgaben (Renovierungen, Gemeinschaftskosten, von ihm getragene Nebenkosten usw.) nicht abziehen, denn die Befreiung ist „unecht“: Wer steuerfreie Umsätze ausführt, darf die darauf entfallende Vorsteuer nicht abziehen.

In diesem Fall versteuert der Vermieter der Wohnung (natürliche Person) die Einnahmen über die Einkommensteuer (IRPF) als Einkünfte aus Kapitalvermögen aus Immobilien, und der Mieter behält keine Quellensteuer ein.

Ein wichtiger Hinweis: Die Befreiung hängt von der Nutzung der Immobilie ab, nicht von der Art des Mieters. Mietet ein Unternehmen eine Wohnung, in der ein Mitarbeiter wohnt, bleibt die Nutzung Wohnzweck und die Befreiung bestehen. Wird die Wohnung dagegen als Firmensitz der Gesellschaft angemietet, ist die Nutzung nicht mehr Wohnen, und die Befreiung entfällt.

Vermietung als Büro oder Gewerbefläche: IVA und Quellensteuer

Wird die Immobilie für unternehmerische oder freiberufliche Zwecke vermietet (Büro, Kanzlei, Ladenlokal), ist der Umsatz steuerbar und nicht befreit, und der Vermieter muss den allgemeinen IVA-Satz ausweisen, der derzeit 21 % beträgt. Ein Beispiel mit runden Zahlen: monatliche Miete von 1.000 € zuzüglich 210 € IVA, also 1.210 € laut Rechnung.

Ist der Vermieter eine natürliche Person oder eine Gesellschaft, die die Vermietung als Tätigkeit ausübt, und der Mieter Unternehmer oder Freiberufler, greift die Quellensteuer auf die Vermietung städtischer Immobilien. Sie beträgt in der Regel 19 % der Bemessungsgrundlage (ohne IVA) und wird mit dem Modelo 115 (vierteljährlich) abgeführt, mit jährlicher Zusammenfassung im Modelo 180. Nach unserem Beispiel:

• Bemessungsgrundlage: 1.000 €
• IVA 21 %: +210 €
• Quellensteuer 19 %: −190 €
• An den Eigentümer zu zahlender Betrag: 1.020 €

Der Mieter führt die 190 € über das Modelo 115 an das Finanzamt ab und zieht in seiner Umsatzsteuererklärung (Modelo 303) die gezahlten 210 € als Vorsteuer ab, sofern die Räume seiner Tätigkeit zugeordnet sind. Es gibt Fälle ohne Quellensteuerabzug (zum Beispiel bestimmte Vermieter mit einer Tätigkeit, die besondere Voraussetzungen erfüllen, oder sehr niedrige Mieten); daher sollte der Einzelfall geprüft werden, bevor man die Quellensteuer einbehält oder darauf verzichtet.

Verzicht auf die Befreiung und typische Fehler

Es gibt einen Mittelweg: den Verzicht auf die Befreiung bei der Vermietung von Gebäuden, wenn der Mieter ein Steuerpflichtiger ist, der die IVA ganz oder teilweise abziehen kann. Der Verzicht erlaubt es dem Eigentümer, IVA in Rechnung zu stellen und die Vorsteuer aus seinen Ausgaben abzuziehen. Damit er wirksam ist, muss der Mieter nachweisbar informiert werden, und bestimmte Bedingungen an sein Vorsteuerabzugsrecht müssen erfüllt sein – es genügt also nicht, einfach „IVA auf die Rechnung zu schreiben“. Bei der Wohnraumvermietung an Privatpersonen ist dies keine übliche Option, in bestimmten gemischten Fällen oder bei Investitionen kann sie jedoch sinnvoll sein.

Die Fehler, die wir in der Praxis am häufigsten sehen:

• IVA auf Wohnraummiete berechnen, die an eine Privatperson vermietet ist: Die IVA darf nicht ausgewiesen werden und müsste berichtigt werden.
• Weder IVA noch Quellensteuer bei Büro- oder Gewerbemiete anwenden: Der Mieter verliert den Vorsteuerabzug und riskiert Sanktionen wegen unterlassener Einbehaltung.
• Eine Wohnung als Firmensitz anmieten, ohne zu prüfen, ob der Vertrag die tatsächliche Nutzung widerspiegelt: Das Finanzamt achtet auf die tatsächliche Nutzung, nicht nur auf das, was auf dem Papier steht.
• Gemischte Verträge (Wohnung und Büro in derselben Immobilie) ohne Aufschlüsselung der Miete nach Nutzung: Es muss getrennt werden, welcher Teil Wohnraum und welcher Gewerbefläche ist.
• Das Modelo 115 vergessen oder verspätet einreichen – was sich mit einem gut geführten Steuerkalender vermeiden lässt.

Legen Sie vor der Unterzeichnung die Nutzung im Vertrag klar fest und prüfen Sie, wie sie sich auf die Rechnungsstellung, die Quellensteuer und den Vorsteuerabzug auswirkt. Ein sauber formulierter Vertrag erspart später Berichtigungen.

Bei Zythos Business unterstützen wir Selbstständige und KMU dabei, ihre Mietverträge steuerlich zu prüfen, die richtige IVA und Quellensteuer zu berechnen und das Modelo 115 sowie alle weiteren Pflichten fristgerecht einzureichen – damit die Immobilie nicht zur Quelle unliebsamer Überraschungen beim Finanzamt wird.