Affittare un immobile come abitazione o come ufficio: come cambia l’IVA

Lo stesso immobile può avere un trattamento fiscale molto diverso a seconda dell’uso per cui viene affittato. Se lo usa una famiglia per abitarci, la locazione è esente da IVA. Se lo usa una società o un lavoratore autonomo come studio, è soggetta a IVA e genera inoltre obblighi di ritenuta. Confonderle è uno degli errori più frequenti (e più costosi) nelle fatture di affitto. Ecco la guida pratica per il 2026.

Affitto abitativo: esente da IVA

La legge spagnola sull’IVA dichiara esenti le locazioni di edifici o di parti di essi destinati esclusivamente ad abitazione. Ciò significa che il locatore non addebita IVA in fattura o nella ricevuta. Non può nemmeno detrarre l’IVA assolta sulle spese collegate a quell’abitazione (ristrutturazioni, spese condominiali, utenze a suo carico, ecc.), perché l’esenzione è «limitata»: chi effettua operazioni esenti non detrae l’IVA ad esse riferita.

In questo caso il locatore di un’abitazione (persona fisica) è soggetto all’IRPF, come redditi da capitale immobiliare, e l’inquilino non applica alcuna ritenuta.

Attenzione a una precisazione importante: l’esenzione dipende dalla destinazione dell’immobile, non dal tipo di conduttore. Se un’azienda affitta un appartamento per alloggiarvi un dipendente che ci vive, l’uso resta abitativo e l’esenzione si mantiene. Se invece l’appartamento viene affittato per stabilirvi la sede della società, la destinazione non è più abitativa e l’esenzione non si applica più.

Affitto come ufficio o locale: IVA e ritenuta

Quando l’immobile viene locato per uso imprenditoriale o professionale (ufficio, studio, locale commerciale), l’operazione è imponibile e non esente, e il locatore deve addebitare l’IVA ordinaria, che attualmente è al 21%. Un esempio con numeri tondi: canone mensile di 1.000 € più 210 € di IVA, cioè 1.210 € in fattura.

Se il locatore è una persona fisica o una società che svolge l’attività di locazione e il conduttore è un imprenditore o un professionista, scatta la ritenuta sulle locazioni di immobili urbani. In linea generale è del 19% sull’imponibile (IVA esclusa) e si versa con il modello 115 (trimestrale), con riepilogo annuale nel modello 180. Proseguendo con l’esempio:

• Imponibile: 1.000 €
• IVA 21%: +210 €
• Ritenuta 19%: −190 €
• Importo da pagare al proprietario: 1.020 €

L’inquilino versa i 190 € al Fisco spagnolo (Hacienda) con il modello 115 e, ai fini IVA, detrae i 210 € assolti nel modello 303 se il locale è strumentale alla sua attività. Esistono casi di non applicazione della ritenuta (ad esempio, determinate ipotesi di locatori con attività che soddisfano condizioni specifiche, oppure canoni molto bassi), per cui conviene verificare il caso concreto prima di applicarla o ometterla.

La rinuncia all’esenzione e gli errori più comuni

Esiste una via intermedia: rinunciare all’esenzione nella locazione di fabbricati quando il conduttore è un soggetto passivo con diritto a detrarre, totalmente o parzialmente, l’IVA. La rinuncia consente al proprietario di addebitare l’IVA e di detrarre quella assolta sulle proprie spese. Perché sia valida devono essere rispettati requisiti di comunicazione formale al conduttore e determinate condizioni sul suo diritto alla detrazione, quindi non basta «mettere l’IVA» in fattura. Non è un’opzione abituale nella locazione abitativa a privati, ma ha senso in alcuni casi misti o di investimento.

Gli errori che vediamo più spesso nella pratica:

• Fatturare IVA su un’abitazione affittata a un privato: l’IVA non è addebitabile e occorrerebbe rettificare.
• Non applicare né IVA né ritenuta a un locale o a uno studio: l’inquilino perde la detrazione e si espone a sanzioni per mancata ritenuta.
• Affittare un’abitazione come sede sociale senza verificare se il contratto riflette l’uso reale: il Fisco guarda alla destinazione effettiva, non solo a ciò che dice la carta.
• Contratti misti (abitazione e studio nello stesso immobile) senza distinguere il canone per ciascun uso: bisogna separare quale parte è abitativa e quale è commerciale.
• Dimenticare il modello 115 o presentarlo fuori termine, cosa che si evita con uno scadenzario fiscale ben gestito.

Prima di firmare, definisci con chiarezza l’uso nel contratto e verifica come inciderà su fatturazione, ritenute e detrazione dell’IVA. Un contratto ben redatto evita rettifiche in seguito.

In Zythos Business aiutiamo autonomi e PMI a rivedere i propri contratti di locazione dal punto di vista fiscale, a calcolare l’IVA e le ritenute corrette e a presentare il modello 115 e gli altri adempimenti entro i termini, perché l’immobile non diventi fonte di sorprese con il Fisco.