Alquilar un piso como vivienda o como oficina: cómo cambia el IVA

Un mismo inmueble puede tributar de forma muy distinta según para qué se alquile. Si lo usa una familia para vivir, el arrendamiento está exento de IVA. Si lo usa una sociedad o un autónomo como despacho, lleva IVA y, además, genera obligaciones de retención. Confundirlo es uno de los errores más frecuentes (y más caros) en las facturas de alquiler. Aquí va la guía práctica para 2026.

Alquiler de vivienda: exento de IVA

La Ley del IVA declara exentos los arrendamientos de edificios o partes de ellos que se destinen exclusivamente a vivienda. Esto significa que el casero no repercute IVA en la factura o recibo. Tampoco puede deducirse el IVA soportado de los gastos asociados a esa vivienda (reformas, comunidad, suministros a su cargo, etc.), porque la exención es «limitada»: quien realiza operaciones exentas no deduce el IVA vinculado a ellas.

En este caso el arrendador de vivienda (persona física) tributa por el IRPF, como rendimientos del capital inmobiliario, y el inquilino no practica retención alguna.

Ojo con un matiz importante: la exención depende del destino del inmueble, no del tipo de arrendatario. Si una empresa alquila un piso para alojar a un empleado que vive en él, el uso sigue siendo vivienda y la exención se mantiene. En cambio, si el piso se alquila para instalar la sede de la sociedad, el destino ya no es vivienda y deja de aplicar la exención.

Alquiler como oficina o local: IVA y retención

Cuando el inmueble se arrienda para uso empresarial o profesional (oficina, despacho, local comercial), la operación está sujeta y no exenta, y el arrendador debe repercutir el IVA general, que a día de hoy es el 21 %. Un ejemplo con números redondos: renta mensual de 1.000 € más 210 € de IVA, es decir, 1.210 € en factura.

Si el arrendador es una persona física o una sociedad que ejerce la actividad de alquiler y el arrendatario es empresario o profesional, entra en juego la retención por arrendamiento de inmuebles urbanos. Con carácter general es del 19 % sobre la base (sin incluir el IVA) y se ingresa mediante el modelo 115 (trimestral), con resumen anual en el modelo 180. Siguiendo el ejemplo:

• Base: 1.000 €
• IVA 21 %: +210 €
• Retención 19 %: −190 €
• Importe a pagar al propietario: 1.020 €

El inquilino ingresa los 190 € en Hacienda a través del modelo 115 y, en su IVA, se deduce los 210 € soportados en el modelo 303 si el local está afecto a su actividad. Existen supuestos de no retención (por ejemplo, determinados casos de arrendadores con actividad que cumplan condiciones específicas o rentas muy bajas), por lo que conviene verificar el caso concreto antes de aplicarla o de omitirla.

La renuncia a la exención y los errores habituales

Existe una vía intermedia: renunciar a la exención en el alquiler de edificaciones cuando el arrendatario es un sujeto pasivo con derecho a deducir total o parcialmente el IVA. La renuncia permite al propietario repercutir IVA y deducirse el soportado de sus gastos. Para que sea válida deben cumplirse requisitos de comunicación fehaciente al arrendatario y ciertas condiciones sobre su derecho a deducción, así que no basta con «poner IVA» en la factura. No es una opción habitual en el alquiler de vivienda a particulares, pero sí tiene su sentido en determinados casos mixtos o de inversión.

Los fallos que más vemos en la práctica:

• Facturar IVA a una vivienda alquilada a un particular: el IVA no es repercutible y habría que rectificarlo.
• No aplicar IVA ni retención a un local o despacho: el inquilino pierde la deducción y se expone a sanciones por no retener.
• Alquilar una vivienda como sede social sin revisar si el contrato refleja el uso real: Hacienda mira el destino efectivo, no solo lo que diga el papel.
• Contratos mixtos (vivienda y despacho en el mismo inmueble) sin desglosar renta por cada uso: hay que separar qué parte es vivienda y qué parte es local.
• Olvidar el modelo 115 o presentarlo fuera de plazo, algo que se evita con un calendario fiscal bien llevado.

Antes de firmar, define con claridad el uso en el contrato y comprueba cómo afectará a la facturación, a las retenciones y a la deducción del IVA. Un contrato bien redactado ahorra rectificaciones después.

En Zythos Business ayudamos a autónomos y pymes a revisar sus contratos de alquiler desde el punto de vista fiscal, a calcular el IVA y las retenciones correctas y a presentar el modelo 115 y el resto de obligaciones en plazo, para que el inmueble no se convierta en una fuente de sorpresas con Hacienda.