Louer un appartement comme logement ou comme bureau : ce qui change pour la TVA

Un même bien immobilier peut être imposé de manière très différente selon l’usage pour lequel il est loué. Si une famille l’habite, le bail est exonéré de TVA. Si une société ou un indépendant l’utilise comme bureau, il est soumis à la TVA et génère en outre des obligations de retenue à la source. Se tromper sur ce point est l’une des erreurs les plus fréquentes (et les plus coûteuses) dans les factures de loyer. Voici le guide pratique pour 2026.

Location de logement : exonérée de TVA

La loi sur la TVA déclare exonérées les locations de bâtiments ou de parties de bâtiments destinées exclusivement à l’habitation. Cela signifie que le bailleur ne facture pas de TVA sur la facture ou la quittance. Il ne peut pas non plus déduire la TVA supportée sur les dépenses liées à ce logement (travaux, charges de copropriété, fournitures à sa charge, etc.), car l’exonération est « limitée » : celui qui réalise des opérations exonérées ne déduit pas la TVA qui s’y rapporte.

Dans ce cas, le bailleur d’un logement (personne physique) est imposé à l’IRPF au titre des revenus du capital immobilier, et le locataire n’applique aucune retenue.

Attention à une nuance importante : l’exonération dépend de la destination du bien, et non du type de locataire. Si une entreprise loue un appartement pour y loger un salarié qui y vit, l’usage reste celui d’un logement et l’exonération est maintenue. En revanche, si l’appartement est loué pour y installer le siège de la société, la destination n’est plus l’habitation et l’exonération cesse de s’appliquer.

Location comme bureau ou local : TVA et retenue

Lorsque le bien est loué à usage professionnel ou commercial (bureau, cabinet, local commercial), l’opération est imposable et non exonérée, et le bailleur doit facturer la TVA au taux normal, qui est aujourd’hui de 21 %. Un exemple avec des chiffres ronds : loyer mensuel de 1 000 € plus 210 € de TVA, soit 1 210 € sur la facture.

Si le bailleur est une personne physique ou une société qui exerce une activité de location et que le locataire est un entrepreneur ou un professionnel, la retenue sur les loyers d’immeubles urbains entre en jeu. En règle générale, elle est de 19 % sur la base (hors TVA) et se verse au moyen du modèle 115 (trimestriel), avec un récapitulatif annuel dans le modèle 180. Si l’on reprend l’exemple :

• Base : 1 000 €
• TVA 21 % : +210 €
• Retenue 19 % : −190 €
• Montant à payer au propriétaire : 1 020 €

Le locataire verse les 190 € au fisc au moyen du modèle 115 et, côté TVA, déduit les 210 € supportés dans le modèle 303 si le local est affecté à son activité. Il existe des cas de non-retenue (par exemple, certains bailleurs exerçant une activité et remplissant des conditions spécifiques, ou des loyers très faibles) ; il convient donc de vérifier le cas concret avant de l’appliquer ou de l’omettre.

La renonciation à l’exonération et les erreurs courantes

Il existe une voie intermédiaire : renoncer à l’exonération pour la location de constructions lorsque le locataire est un assujetti ayant le droit de déduire la TVA en tout ou en partie. La renonciation permet au propriétaire de facturer la TVA et de déduire celle qu’il supporte sur ses dépenses. Pour être valable, elle exige une communication formelle au locataire et le respect de certaines conditions relatives à son droit à déduction ; il ne suffit donc pas de « mettre de la TVA » sur la facture. Ce n’est pas une option courante pour la location d’un logement à des particuliers, mais elle a tout son sens dans certains cas mixtes ou d’investissement.

Les erreurs que nous rencontrons le plus souvent en pratique :

• Facturer de la TVA sur un logement loué à un particulier : la TVA n’est pas facturable et il faudrait rectifier la facture.
• N’appliquer ni TVA ni retenue à un local ou à un bureau : le locataire perd la déduction et s’expose à des sanctions pour défaut de retenue.
• Louer un logement comme siège social sans vérifier que le contrat reflète l’usage réel : l’administration fiscale regarde la destination effective, pas seulement ce que dit le document.
• Contrats mixtes (logement et bureau dans le même bien) sans ventiler le loyer selon chaque usage : il faut distinguer la part logement de la part local.
• Oublier le modèle 115 ou le déposer hors délai, ce qu’un calendrier fiscal bien tenu permet d’éviter.

Avant de signer, définissez clairement l’usage dans le contrat et vérifiez son incidence sur la facturation, les retenues et la déduction de la TVA. Un contrat bien rédigé évite bien des rectifications par la suite.

Chez Zythos Business, nous aidons les indépendants et les PME à examiner leurs contrats de location d’un point de vue fiscal, à calculer la TVA et les retenues correctes et à déposer le modèle 115 et leurs autres obligations dans les délais, afin que le bien immobilier ne devienne pas une source de mauvaises surprises avec l’administration fiscale.