Copropriétés et fisc espagnol : quand déclarer (modèles 184, 347, retenues et TVA)

Une copropriété n’est pas une entreprise et n’a pas de personnalité juridique propre, mais cela ne la met pas à l’abri du fisc espagnol. Dès qu’elle rémunère un concierge, fait réaliser des travaux ou loue sa toiture pour une antenne, elle peut devenir assujettie à des obligations déclaratives, à des retenues d’IRPF ou à une TVA qu’elle ne récupérera jamais. La confusion est fréquente, car les présidents de copropriété — et parfois les administrateurs de biens eux-mêmes — partent du principe que, n’exerçant pas d’activité économique, il n’y a rien à déclarer. Ce n’est pas toujours le cas.

Modèles 184 et 347 : quand la copropriété doit informer le fisc

Le modèle 184 est la déclaration des entités en régime d’attribution de revenus. Une copropriété n’entre dans ce circuit que lorsqu’elle génère un revenu qu’elle répartit ensuite entre les copropriétaires selon leur quote-part : la location de la façade pour un panneau publicitaire, la location de la toiture à un opérateur téléphonique, ou la cession d’un local ou d’une place de parking communs. Dans ce cas, la copropriété dépose le modèle 184 en indiquant la part revenant à chaque propriétaire, et chacun d’eux intègre sa quote-part dans sa propre déclaration d’IRPF. Si la copropriété se contente d’appeler des charges auprès des copropriétaires pour payer les dépenses communes (nettoyage, ascenseur, jardin), il n’y a pas de revenu à attribuer et le modèle 184 ne s’applique pas.

Le modèle 347, la déclaration annuelle des opérations avec des tiers, concerne beaucoup plus de copropriétés. L’obligation se déclenche dès que plus de 3 005,06 euros ont été versés dans l’année à un même fournisseur : l’entreprise d’entretien de l’ascenseur, celle du nettoyage ou, cas le plus fréquent, l’entreprise ayant réalisé des travaux de façade ou de toiture. Comme la copropriété n’exerce généralement pas d’activité économique, elle ne déclare dans le 347 que ses achats, pas de ventes. Exemple avec des chiffres ronds : si une copropriété verse dans l’année 1 200 euros de nettoyage, 900 euros d’entretien d’ascenseur et 8 000 euros pour des travaux d’entrée au même entrepreneur, seule cette dernière opération dépasse le seuil et oblige à déclarer ce fournisseur ; les deux autres ne comptent pas si elles n’atteignent pas la limite avec ce fournisseur précis.

Retenues : salaires du personnel et factures des professionnels

Lorsque la copropriété emploie un concierge ou un gardien, elle agit à tous égards comme un employeur : elle doit l’affilier à la Sécurité sociale espagnole et appliquer une retenue d’IRPF sur son salaire, en la reversant chaque trimestre via le modèle 111 et en la récapitulant en fin d’année avec le modèle 190. C’est l’une des obligations les plus souvent oubliées dans les petites copropriétés qui gèrent la conciergerie de manière informelle, et qui refait surface lors d’un contrôle du fisc, parfois plusieurs exercices plus tard.

Il en va de même pour les honoraires des professionnels : administrateur de biens, avocat, architecte ou maître d’œuvre. Leurs factures comportent une retenue (le taux général avoisine 15 %, avec un pourcentage réduit durant les premières années d’activité du professionnel), et c’est la copropriété qui doit reverser cette retenue au fisc via le modèle 111 trimestriel et le modèle 190 annuel, même si c’est le professionnel qui la calcule sur sa facture. La copropriété ne la paie pas de sa poche : elle joue un rôle d’intermédiaire entre ce qu’elle retient au professionnel et ce qu’elle reverse au Trésor public.

La TVA des travaux : un coût que la copropriété ne récupère pas

C’est l’un des points qui surprend le plus les copropriétaires au moment de l’appel de fonds pour des travaux importants. N’exerçant pas d’activité économique, la copropriété n’est pas assujettie à la TVA et ne peut donc pas déduire la TVA que lui facturent les entreprises, installateurs ou fournisseurs. La TVA d’un ravalement de façade, du remplacement de l’ascenseur ou de la réfection de la toiture n’est pas une avance récupérable : c’est un coût définitif, exactement comme pour un particulier. C’est pourquoi, dans notre expérience de gestion d’immeubles, il vaut mieux toujours demander des devis TVA comprise et les comparer sur cette base, car c’est le montant toutes taxes comprises que chaque copropriétaire paiera réellement dans son appel de fonds.

Par ailleurs, il ne faut pas confondre cette situation avec le mécanisme d’autoliquidation de la TVA applicable dans le secteur du bâtiment entre entreprises : ce dispositif exige que le destinataire des travaux agisse en tant qu’entrepreneur ou professionnel, ce qui n’est en principe pas le cas d’une copropriété. Ainsi, sauf cas très particuliers, l’entreprise doit facturer la TVA de façon habituelle, et la copropriété l’assume comme un coût supplémentaire des travaux.

Chez Zythos Business, nous accompagnons les indépendants et les PME qui, en plus de leur activité, font partie de copropriétés en tant que locaux commerciaux ou entrepôts, ainsi que les administrateurs de biens qui doivent savoir précisément quand déposer un modèle 184, surveiller le seuil du 347 ou bien gérer les retenues du personnel et des professionnels de la copropriété. Vérifier ces détails à temps permet d’éviter contrôles et mauvaises surprises, et de mieux planifier chaque appel de fonds avant de le valider.