Condomini e Fisco: quando dichiarare (modelli 184, 347, ritenute e IVA)

Un condominio non è un’impresa e non ha personalità giuridica propria, ma questo non lo esime dagli obblighi verso il Fisco. Nel momento in cui paga un portiere, affida una ristrutturazione o affitta il tetto per un’antenna, può diventare soggetto tenuto a presentare modelli informativi, a operare ritenute IRPF o a sostenere un’IVA che non recupererà mai. La confusione è frequente perché i presidenti di condominio — e talvolta gli stessi amministratori di immobili — danno per scontato che, non svolgendo un’attività economica, non ci sia nulla da dichiarare. Non è sempre così.

Modelli 184 e 347: quando il condominio deve informare

Il modello 184 è la dichiarazione degli enti in regime di attribuzione di redditi. Un condominio rientra in questo circuito solo quando genera un reddito che poi ripartisce tra i condomini secondo il loro millesimo: l’affitto della facciata per un cartellone pubblicitario, la locazione del tetto a un operatore di telefonia, o la cessione di un locale o di un posto auto comuni. In questi casi, il condominio presenta il 184 indicando quanto è spettato a ciascun proprietario, e ognuno di essi include la propria quota proporzionale nella dichiarazione IRPF individuale. Se il condominio si limita a riscuotere le quote per pagare le spese comuni (pulizie, ascensore, giardino), non c’è reddito da attribuire e il 184 non è dovuto.

Il modello 347, la dichiarazione annuale delle operazioni con terzi, riguarda molti più condomini. L’obbligo scatta quando nell’anno si sono pagati più di 3.005,06 euro a uno stesso fornitore: la ditta di manutenzione dell’ascensore, quella delle pulizie o, il caso più frequente, l’impresa che ha eseguito una ristrutturazione della facciata o della copertura. Poiché il condominio di norma non svolge attività economica, nel 347 dichiara solo i propri acquisti, non le vendite. Esempio con numeri tondi: se in un anno si pagano 1.200 euro di pulizie, 900 di manutenzione dell’ascensore e 8.000 euro per una ristrutturazione dell’ingresso allo stesso costruttore, solo quest’ultima operazione supera la soglia e obbliga a dichiarare quel fornitore; le altre due non contano se non raggiungono il limite con quel fornitore specifico.

Ritenute: buste paga del personale e fatture dei professionisti

Quando il condominio ha un portiere o custode assunto, agisce a tutti gli effetti come datore di lavoro: deve iscriverlo alla Seguridad Social (la previdenza sociale spagnola) e applicare la ritenuta IRPF sulla busta paga, versandola trimestralmente con il modello 111 e riepilogando l’anno con il modello 190. È uno degli obblighi più spesso dimenticati nei condomini piccoli che gestiscono la portineria in modo informale, e che di solito emerge in un accertamento del Fisco quando sono già passati diversi esercizi.

Lo stesso vale per gli onorari dei professionisti: amministratore di immobili, avvocato, architetto o geometra. Le loro fatture prevedono la ritenuta (l’aliquota generale si aggira intorno al 15%, con una percentuale ridotta nei primi anni di attività del professionista), ed è il condominio a dover versare tale ritenuta al Fisco tramite il 111 trimestrale e il 190 annuale, anche se è il professionista a calcolarla in fattura. Il condominio non la paga di tasca propria: fa da intermediario tra quanto trattiene al professionista e quanto versa all’Erario.

L’IVA dei lavori: un costo che il condominio non recupera

Ecco uno dei punti che più sorprende i condomini quando arriva la ripartizione spese per una ristrutturazione importante. Non svolgendo attività economica, il condominio non è soggetto passivo IVA e quindi non può detrarre l’IVA addebitata da costruttori, installatori o fornitori. L’IVA di un lavoro sulla facciata, della sostituzione dell’ascensore o del rifacimento della copertura non è un anticipo recuperabile: è un costo definitivo, esattamente come per un privato. Per questo, nell’esperienza reale di chi gestisce amministrazioni condominiali, conviene sempre chiedere preventivi con l’IVA già inclusa e confrontarli così, perché l’importo con le imposte è quello che ogni condomino pagherà realmente nella propria quota.

Va inoltre precisato che non bisogna confondersi con il reverse charge applicato nel settore delle costruzioni tra imprese: questo meccanismo richiede che chi riceve i lavori agisca come imprenditore o professionista, e un condominio normalmente non lo è. Per questo, salvo casi molto specifici, il costruttore deve addebitare l’IVA in fattura nel modo consueto, e il condominio la assume come un costo ulteriore dei lavori.

In Zythos Business affianchiamo autonomi e piccole imprese che, oltre alla propria attività, fanno parte di condomini come locali commerciali o capannoni, e anche amministratori di immobili che hanno bisogno di sapere con chiarezza quando presentare un 184, controllare la soglia del 347 o gestire correttamente le ritenute del personale e dei professionisti del condominio. Verificare questi dettagli per tempo evita accertamenti e brutte sorprese, e permette di pianificare meglio ogni ripartizione spese prima di approvarla.