Steuern beim Immobilienkauf in Spanien als Nicht-Resident: Schritt-für-Schritt-Ratgeber

Der Kauf einer Immobilie in Spanien gehört zu den häufigsten Schritten für Ausländer, die sich dort niederlassen, investieren oder sich einfach ein Feriendomizil in der Sonne wünschen. Was viele dabei unterschätzen: Die steuerlichen Pflichten enden nicht mit der notariellen Beurkundung. Es fallen Steuern beim Kauf an, weitere Steuern jährlich während der Zeit als nicht-residenter Eigentümer, und ein dritter Block kommt beim Verkauf hinzu. Dieser Ratgeber führt Schritt für Schritt durch jede dieser Phasen und nennt dabei stets die offizielle Bezeichnung der Steuer bzw. des Formulars, damit Sie sie auf einer Rechnung, einem Bescheid oder beim Steuerberater wiedererkennen.

Vor jedem weiteren Schritt benötigen Sie die NIE (Número de Identificación de Extranjero), die steuerliche Identifikationsnummer, die die spanische Finanzverwaltung — die AEAT bzw. Agencia Estatal de Administración Tributaria — von jedem Ausländer verlangt, der in Spanien kauft, verkauft oder Einkünfte erzielt. Ohne NIE ist keine notarielle Beurkundung möglich.

Beim Kaufabschluss: ITP oder IVA plus AJD?

Welche Steuer beim Kauf anfällt, hängt davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau handelt — ein wichtiger Unterschied, da sich sowohl der anzuwendende Steuersatz als auch die Zuständigkeit dafür ändern.

Kaufen Sie eine gebrauchte Immobilie von einer Privatperson, fällt die ITP an (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Grunderwerbsteuer) — eine Steuer, deren Erhebung den autonomen Regionen übertragen ist: Jede Region legt ihren eigenen Prozentsatz auf den Kaufpreis (oder auf den katastralen Referenzwert, falls dieser höher liegt) fest, sodass der Steuersatz je nach Kauflage spürbar variieren kann. Sie wird in den Wochen nach der Beurkundung über das sogenannte Modelo 600 selbst veranlagt.

Kaufen Sie dagegen einen Neubau direkt vom Bauträger, fällt stattdessen die IVA an (die auf Wohnimmobilien anwendbare Mehrwertsteuer) zuzüglich der AJD (Actos Jurídicos Documentados), einer Abgabe auf die notarielle Urkunde selbst, deren Höhe ebenfalls jede autonome Region festlegt. Die IVA weist der Bauträger auf der Rechnung aus; die AJD wird, wie die ITP, gesondert selbst veranlagt. ITP und IVA werden nie gleichzeitig auf dieselbe Transaktion erhoben — je nach Verkäufertyp gilt das eine oder das andere.

Während der Zeit als nicht-residenter Eigentümer: die IRNR auf fiktive Mieteinnahmen

Hier kommt die Überraschung, die die meisten Ausländer nicht auf dem Schirm haben: Besitzen Sie eine Immobilie in Spanien, ohne dort steuerlich ansässig zu sein, geht die Finanzverwaltung davon aus, dass Ihnen aus dieser Immobilie ein Ertrag zufließt — selbst wenn Sie sie weder vermieten noch damit einen einzigen Euro verdienen. Man spricht von der sogenannten fiktiven Mieteinnahme (renta imputada), die jedes Jahr im Rahmen der IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) über das Modelo 210 zu erklären ist.

Berechnungsgrundlage ist nicht der Marktpreis, sondern der Katasterwert der Immobilie — der Verwaltungswert, der auch auf dem Bescheid der IBI erscheint, der jährlichen kommunalen Grundsteuer. Auf diesen Wert wird ein reduzierter Prozentsatz angewendet, um die fiktive Mieteinnahme zu ermitteln, worauf dann der geltende IRNR-Steuersatz folgt. Dieser Satz fällt für Residenten der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums in der Regel günstiger aus als für alle anderen. Wird die Immobilie tatsächlich vermietet, ändert sich die Behandlung: Besteuert wird dann die tatsächliche Mieteinnahme, wobei Werbungskosten nur bei Ansässigkeit in der EU/im EWR abgezogen werden können.

Beim Verkauf: der 3-%-Steuerabzug (Modelo 211) und die kommunale Wertzuwachssteuer

Sobald Sie sich zum Verkauf entschließen, kommen zwei Besonderheiten für nicht-residente Verkäufer ins Spiel. Die erste ist der 3-%-Steuerabzug: Gesetzlich ist der Käufer verpflichtet, diesen Prozentsatz des Verkaufspreises einzubehalten und direkt über das Modelo 211 an die Finanzverwaltung abzuführen, anstatt ihn Ihnen vollständig auszuzahlen. Dieser Einbehalt gilt als Vorauszahlung auf die Steuer, die auf den erzielten Veräußerungsgewinn entfällt. Als Verkäufer müssen Sie anschließend Ihr eigenes Modelo 210 einreichen und den tatsächlichen Gewinn erklären: Lag der einbehaltene Betrag über der tatsächlich geschuldeten Steuer, können Sie die Erstattung der Differenz beantragen; war er zu niedrig, müssen Sie die Differenz nachzahlen.

Die zweite Besonderheit ist die kommunale Wertzuwachssteuer, die sogenannte Plusvalía Municipal, mit der offiziellen Bezeichnung IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Zuständig ist nicht die AEAT, sondern die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, und besteuert wird die Wertsteigerung des Grundstücks — nicht des Gebäudes — während der Besitzdauer. Sie fällt immer dann an, wenn eine solche Wertsteigerung vorliegt, unabhängig vom steuerlichen Wohnsitz, und die Gemeinde selbst bietet in der Regel mehrere Berechnungsmethoden an, aus denen die günstigste gewählt werden kann.

Vier Steuern, drei verschiedene Behörden (AEAT, autonome Region und Gemeinde) und Fristen, die keinen Spielraum lassen: So sieht die reale Steuerlast beim Kauf und Verkauf einer Immobilie in Spanien für Ausländer aus. Bei Zythos Business begleiten wir mit derselben Sorgfalt Selbstständige und kleine Unternehmen, die zwischen verschiedenen Rechtsordnungen tätig sind, und übersetzen dieses Geflecht aus Formularen und Behörden in einen klaren Zeitplan und geprüfte Zahlen — bevor eine böse Überraschung entsteht.