Le tasse per chi compra casa in Spagna da non residente: guida passo dopo passo

Comprare casa in Spagna è una delle mosse più comuni tra gli stranieri che si trasferiscono, investono o vogliono semplicemente un pied-à-terre al sole. Quello che molti non immaginano è che la fiscalità non si esaurisce con la firma dal notaio: ci sono imposte da pagare al momento dell’acquisto, altre che si versano ogni anno finché si resta proprietari non residenti, e un terzo blocco che spunta il giorno della vendita. Questa guida ripercorre, passo dopo passo, ciascuno di questi momenti, usando sempre il nome ufficiale dell’imposta o del modello, così da poterlo riconoscere quando compare in una fattura, in una notifica o allo sportello di un commercialista.

Prima di qualsiasi pratica ti servirà il NIE (Número de Identificación de Extranjero), il codice fiscale che il fisco spagnolo — la AEAT, l’Agenzia statale dell’amministrazione tributaria — richiede a ogni straniero che compri, venda o percepisca redditi in Spagna. Senza NIE non si può firmare alcun atto notarile.

Al momento della firma: ITP o IVA più AJD?

L’imposta che si paga all’acquisto dipende dal fatto che la casa sia di seconda mano o di nuova costruzione, e la differenza è tutt’altro che secondaria: cambiano sia l’aliquota applicabile sia chi la gestisce.

Se acquisti un immobile usato da un privato, paghi l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), un’imposta trasferita alle Comunità autonome: ogni regione fissa la propria aliquota sul prezzo di acquisto (o sul valore di riferimento catastale, se superiore), per cui la percentuale può variare sensibilmente a seconda di dove compri. Si autoliquida nelle settimane successive alla firma tramite il cosiddetto Modelo 600.

Se invece acquisti direttamente dal costruttore un immobile di nuova costruzione, l’operazione sconta l’IVA (l’imposta sul valore aggiunto applicabile alla casa) più l’AJD (Actos Jurídicos Documentados), un’imposta sull’atto notarile stesso, anch’essa fissata da ogni Comunità autonoma. L’IVA viene addebitato dal costruttore in fattura; l’AJD, come l’ITP, si autoliquida a parte. ITP e IVA non si pagano mai insieme sulla stessa operazione: sono alternativi a seconda del tipo di venditore.

Finché resti proprietario non residente: l’IRNR sulla rendita imputata

Ed ecco la sorpresa che la maggior parte degli stranieri ignora: se possiedi una casa in Spagna e non sei fiscalmente residente lì, il fisco spagnolo considera che quell’immobile ti generi comunque una rendita, anche se non lo affitti e non ne ricavi un euro. È la cosiddetta renta imputada (rendita imputata), che va dichiarata ogni anno nell’ambito dell’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) attraverso il Modelo 210.

La base di calcolo non è il valore di mercato, bensì il valore catastale dell’immobile — il valore amministrativo che compare nella bolletta dell’IBI, l’imposta comunale annuale sugli immobili —, su cui si applica una percentuale ridotta per ottenere la rendita imputata, e poi l’aliquota IRNR in vigore. Questa aliquota è generalmente più favorevole per i residenti dell’Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo rispetto al resto del mondo. Se invece la casa viene affittata, il trattamento cambia: si tassa il canone realmente percepito, con la possibilità di dedurre le spese solo se si è residenti nell’UE/SEE.

Alla vendita: la ritenuta del 3% (Modelo 211) e la plusvalenza comunale

Il giorno in cui deciderai di vendere, entrano in gioco due meccanismi specifici per i venditori non residenti. Il primo è la ritenuta del 3%: per legge, l’acquirente è obbligato a trattenere questa percentuale del prezzo di vendita e a versarla direttamente al fisco tramite il Modelo 211, invece di consegnartela per intero. Questa ritenuta funziona come un acconto sull’imposta dovuta per la plusvalenza patrimoniale ottenuta. In seguito, tu come venditore dovrai presentare il tuo Modelo 210 dichiarando la plusvalenza reale; se il 3% trattenuto è risultato superiore all’imposta effettivamente dovuta, hai diritto a richiedere il rimborso dell’eccedenza, mentre se è risultato insufficiente dovrai versare la differenza.

Il secondo meccanismo è la plusvalenza comunale, il cui nome tecnico è IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Non è gestita dall’AEAT ma dal comune in cui si trova l’immobile, e tassa l’incremento di valore del terreno — non della costruzione — negli anni in cui sei stato proprietario. Si paga ogni volta che tale incremento esiste, indipendentemente dalla residenza fiscale, e lo stesso comune offre diversi metodi di calcolo tra cui, di norma, si può scegliere quello più favorevole.

Quattro imposte, tre enti diversi (AEAT, Comunità autonoma e comune) e scadenze che non perdonano: questa è la fiscalità reale di chi compra e vende casa in Spagna da straniero. In Zythos Business affianchiamo con lo stesso rigore lavoratori autonomi e piccole imprese che operano tra giurisdizioni diverse, traducendo questo intreccio di modelli ed enti in un calendario chiaro e in cifre verificate prima che arrivi qualsiasi sorpresa.