Impuestos al comprar una vivienda en España siendo no residente: guía paso a paso

Comprar una vivienda en España es uno de los movimientos más habituales entre extranjeros que se instalan, invierten o simplemente quieren un pied-à-terre al sol. Lo que muchos no anticipan es que la fiscalidad no se agota en la firma ante notario: hay impuestos en el momento de comprar, impuestos que se pagan cada año mientras se es propietario no residente, y un tercer bloque que aparece el día de la venta. Esta guía repasa, paso a paso, cada uno de esos momentos, usando siempre el nombre oficial del impuesto o modelo para que puedas identificarlo cuando lo veas en una factura, una notificación o una gestoría.

Antes de cualquier trámite necesitarás el NIE (Número de Identificación de Extranjero), el identificador fiscal que Hacienda —la AEAT o Agencia Estatal de Administración Tributaria— exige a todo extranjero que compre, venda o tenga ingresos en España. Sin NIE no hay escritura posible.

Al firmar la compra: ¿ITP o IVA más AJD?

El impuesto que pagas al comprar depende de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva, y la diferencia es importante porque cambia tanto el tipo aplicable como quién lo gestiona.

Si compras una vivienda usada a un particular, pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), un tributo cedido a las comunidades autónomas: cada región fija su propio porcentaje sobre el precio de compra (o sobre el valor de referencia catastral si es superior), de modo que el tipo puede variar sensiblemente según dónde compres. Se autoliquida en las semanas siguientes a la firma mediante el conocido como Modelo 600.

Si compras obra nueva directamente al promotor, la operación lleva en cambio IVA (el impuesto sobre el valor añadido aplicable a vivienda) más el AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impuesto sobre el propio documento notarial que también fija cada comunidad autónoma. El IVA lo repercute el promotor en factura; el AJD, como el ITP, se autoliquida aparte. Nunca se pagan ITP e IVA a la vez sobre la misma operación: son alternativos según el tipo de vendedor.

Mientras eres propietario no residente: el IRNR por renta imputada

Aquí llega la sorpresa que más extranjeros desconocen: si tienes una vivienda en España y no eres residente fiscal aquí, Hacienda entiende que esa propiedad te genera una renta aunque no la alquiles ni obtengas un euro de ella. Es la llamada renta imputada, y se declara cada año dentro del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) mediante el Modelo 210.

La base de cálculo no es el precio de mercado, sino el valor catastral del inmueble —el valor administrativo del recibo del IBI, el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles—, sobre el que se aplica un porcentaje reducido para obtener la renta imputada, y después el tipo del IRNR vigente. Ese tipo suele ser más favorable para residentes de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo que para el resto. Si la vivienda sí se alquila, el tratamiento cambia: se tributa por el alquiler real, con posibilidad de deducir gastos solo si eres residente en la UE/EEE.

Al vender: la retención del 3% (Modelo 211) y la plusvalía municipal

El día que decidas vender aparecen dos figuras específicas para vendedores no residentes. La primera es la retención del 3%: por ley, el comprador está obligado a retener ese porcentaje del precio de venta e ingresarlo directamente en Hacienda mediante el Modelo 211, en lugar de entregártelo íntegro a ti. Esa retención funciona como un pago a cuenta del impuesto que te corresponde por la ganancia patrimonial obtenida. Después, tú como vendedor debes presentar tu propio Modelo 210 declarando la ganancia real; si el 3% retenido fue superior al impuesto que realmente te corresponde, tienes derecho a solicitar la devolución del exceso, y si fue insuficiente, debes ingresar la diferencia.

La segunda figura es la plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). No la gestiona la AEAT sino el ayuntamiento donde está el inmueble, y grava el incremento de valor del suelo —no de la construcción— durante los años en que has sido propietario. Se paga siempre que exista ese incremento, con independencia de tu residencia fiscal, y el propio ayuntamiento ofrece distintos métodos de cálculo entre los que suele poder elegirse el más favorable.

Cuatro impuestos, tres organismos distintos (AEAT, comunidad autónoma y ayuntamiento) y plazos que no perdonan: así es la fiscalidad real de comprar y vender en España siendo extranjero. En Zythos Business acompañamos con el mismo rigor a autónomos y pequeñas empresas que operan entre distintas jurisdicciones, traduciendo esta maraña de modelos y organismos en un calendario claro y en cifras verificadas antes de que llegue cualquier sorpresa.