IRNR und Modelo 210: Leitfaden für Nicht-Residenten mit Immobilien oder Vermietungen in Spanien

Wenn Sie Ausländer sind und in Spanien eine Wohnung besitzen, eine Ferienwohnung über Buchungsplattformen vermieten oder einfach nur Eigentümer eines Apartments an der Küste sind, ohne dort dauerhaft zu leben, müssen Sie sehr wahrscheinlich die Einkommensteuer für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) erklären. Dabei handelt es sich um eine eigenständige Steuer, getrennt von der Einkommensteuer (IRPF), die steuerlich Ansässige zahlen, und sie wird über ein Formular namens Modelo 210 abgegeben. Zuständig ist die spanische Steuerbehörde (Agencia Tributaria, AEAT – vergleichbar mit dem Finanzamt Ihres Heimatlandes). Betroffen ist jede Person ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien, die dort irgendeine Form von Einkünften erzielt: eine Vermietung, einen Verkauf mit Gewinn oder schlicht den Besitz einer Immobilie, die keine Einnahmen erwirtschaftet.

Auch eine leerstehende Wohnung wird besteuert: die fiktiven Erträge

Was ausländische Immobilienbesitzer in Spanien besonders überrascht: Man muss mit der Immobilie kein Geld verdienen, um erklärungspflichtig zu sein. Steht Ihre Wohnung zu Ihrer freien Verfügung – Sie vermieten sie nicht und nutzen sie auch nicht als ständigen Wohnsitz, weil Sie nicht in Spanien leben –, geht die Finanzverwaltung davon aus, dass Ihnen allein durch den Besitz ein fiktiver Vorteil entsteht: die sogenannte „renta imputada“ (fiktive Ertragszurechnung). Sie berechnet sich anhand eines geringen Prozentsatzes des Katasterwerts der Immobilie – eines administrativen Werts, der auf dem Bescheid der IBI (der kommunalen Grundsteuer) ausgewiesen ist und sich vom Marktwert unterscheidet. Diese Erklärung wird jährlich abgegeben, in der Regel im Jahr nach dem betreffenden Steuerjahr, und die Frist läuft meist zum Jahresende aus – es lohnt sich aber, den offiziellen Kalender der AEAT jede Kampagne erneut zu prüfen, da sich die genauen Termine ändern können.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten: anderer Fall, andere Frist

Erzielt die Immobilie Mieteinnahmen, ändert sich die Mechanik. In diesem Fall wird nicht die fiktive Ertragszurechnung erklärt, sondern der tatsächlich erzielte Mietertrag, und die Abgabe erfolgt quartalsweise statt jährlich: Die Einkünfte jedes Quartals müssen innerhalb der ersten zwanzig Kalendertage des Folgemonats erklärt werden. Hier zeigt sich ein wichtiger Unterschied zwischen Residenten der Europäischen Union (bzw. des Europäischen Wirtschaftsraums) und allen übrigen: Erstere können die für die Vermietung notwendigen Kosten absetzen – Gemeinschaftskosten, Grundsteuer (IBI), Versicherungen, Reparaturen, Hypothekenzinsen, Abschreibung der Immobilie –, ähnlich wie ein spanischer Steuerinländer. Wer außerhalb der EU/des EWR ansässig ist, versteuert hingegen in der Regel die Bruttoeinnahmen, ohne diese Kosten abziehen zu können, es sei denn, ein Doppelbesteuerungsabkommen sieht eine abweichende Behandlung vor.

Steuersätze: nicht alle zahlen gleich viel

Der anwendbare Steuersatz hängt ebenfalls vom Wohnsitzland des Steuerpflichtigen ab. Residenten der Europäischen Union, Islands und Norwegens profitieren sowohl bei Mieteinnahmen als auch bei der fiktiven Ertragszurechnung von einem ermäßigten Satz, während Ansässige aus Drittstaaten – das Vereinigte Königreich nach dem Brexit, die USA, lateinamerikanische Länder usw. – den höheren Regelsatz zahlen. Zudem hat Spanien mit vielen Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen geschlossen, das Sätze, Fristen oder sogar die Erklärungspflicht selbst verändern kann – es lohnt sich daher, dieses vor jeder Abgabe zu prüfen. Ein häufiger Fehler ist die Anwendung des falschen Steuersatzes, weil nicht bekannt ist, ob das Wohnsitzland zu dieser begünstigten Gruppe gehört oder nicht – das kann zu einer fehlerhaften Veranlagung und in der Folge zu einer Aufforderung der Finanzverwaltung führen.

Ein Punkt, den man genau im Blick behalten sollte, sind die Fristen: Die AEAT hat die Verfahren rund um das Modelo 210 in den letzten Jahren zunehmend digitalisiert und angepasst, unter anderem bei der elektronischen Abgabe und bei den Fristen für die geteilte Zahlung in bestimmten Fällen. Da sich diese Details von Kampagne zu Kampagne ändern können, ist es am sichersten, immer den zum Zeitpunkt der Abgabe geltenden Steuerkalender zu bestätigen, statt sich auf die Regelung des Vorjahres zu verlassen.

Bei Zythos Business helfen wir täglich Selbstständigen und kleinen Unternehmen, sich in solchen Pflichten zurechtzufinden – ob steuerlich ansässig oder nicht – und folgen dabei immer derselben Philosophie: jeden Fall gründlich prüfen, die geltende Regelung anwenden, ohne etwas als selbstverständlich vorauszusetzen, und unangenehme Überraschungen mit der Finanzverwaltung vermeiden. Wenn Sie eine Immobilie, eine Vermietung oder eine Tätigkeit in Spanien vom Ausland aus haben, helfen wir Ihnen herauszufinden, welches Formular für Sie gilt, wann Sie es abgeben müssen und wie Sie jeden Abzug nutzen können, auf den Sie Anspruch haben.