IRNR und Modelo 210: Steuerleitfaden für Nichtansässige mit Immobilien in Spanien

Wenn Sie außerhalb Spaniens leben, aber Eigentümer einer Wohnung sind, Mieteinnahmen erzielen oder auf andere Weise Einkünfte aus spanischen Quellen beziehen, haben Sie mit hoher Wahrscheinlichkeit eine steuerliche Pflicht, die vielen gar nicht bewusst ist: die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR, Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Sie ist nicht dasselbe wie die IRPF, die in Spanien steuerlich ansässige Personen zahlen, und wird über ein eigenes Formular erklärt, das Modelo 210, bei der AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, der spanischen Steuerbehörde). Zu verstehen, wann diese Pflicht greift – und wann nicht –, ist entscheidend, um Zuschläge und böse Überraschungen zu vermeiden, besonders wenn Sie eine Immobilie in Spanien gekauft haben und dabei nur an den Alltag gedacht haben, nicht an die jährlichen steuerlichen Folgen.

Vorab eine wichtige Klarstellung: Als steuerlich nicht in Spanien ansässig gilt, wer sich nicht mehr als 183 Tage im Jahr im Land aufhält und dort auch nicht den Mittelpunkt seiner wirtschaftlichen Interessen hat. Ob Sie digitaler Nomade sind, als Expat steuerlich in einem anderen Land ansässig sind oder einfach ein ausländischer Investor mit einer Immobilie an der Costa del Sol oder in Madrid – die IRNR ist in der Regel Ihr steuerlicher Anknüpfungspunkt in Spanien, und das Modelo 210 ist das Formular, das Sie dafür nutzen, je nach Einkunftsart einzeln oder zusammengefasst.

Die fiktive Miete: die „stille“ Steuer der leerstehenden Wohnung

Viele nicht ansässige Eigentümer sind überrascht, wenn sie feststellen, dass sie in Spanien Steuern für eine Wohnung zahlen müssen, die sie weder vermieten noch regelmäßig selbst nutzen und die auch keinerlei Einnahmen erzeugt. Das spanische Recht unterstellt, dass jede städtische Immobilie, die weder der eigene ständige Wohnsitz ist noch vermietet wird, eine sogenannte „fiktive Miete“ (renta imputada) erzeugt. Diese wird als Prozentsatz des Katasterwerts (valor catastral, der von der Gemeinde festgesetzte Verwaltungswert, der auch auf dem Bescheid der IBI, der kommunalen Grundsteuer, ausgewiesen ist) berechnet. Auf diese fiktive Miete wird der entsprechende IRNR-Satz angewendet, und sie wird einmal jährlich über das Modelo 210 erklärt, in der Regel mit Frist bis zum Ende des Folgejahres des betreffenden Steuerjahres. Es ist eine Pflicht, die man leicht vergisst, gerade weil kein tatsächlicher Geldfluss daran erinnert: Die Wohnung steht leer, aber das Finanzamt geht davon aus, dass sie allein dadurch, dass sie existiert und dem Eigentümer zur Verfügung steht, eine theoretische Rendite „erzeugt“.

Mieteinnahmen, Steuersätze je nach Wohnsitzland und andere Einkünfte

Vermieten Sie die Immobilie dagegen, ändert sich die Mechanik: Sie müssen die tatsächlich erzielten Einnahmen erklären, und hier macht das Wohnsitzland des Eigentümers einen erheblichen Unterschied. Wer in der Europäischen Union, in Island oder Norwegen ansässig ist, zahlt einen ermäßigten Steuersatz und kann – ganz wichtig – die direkt mit der Vermietung verbundenen Kosten absetzen (Gemeinschaftskosten, IBI, Versicherungen, Reparaturen, Hypothekenzinsen, Abschreibung der Immobilie), sodass nur der Nettoertrag besteuert wird. Wer außerhalb dieses Raums ansässig ist – einschließlich des Vereinigten Königreichs nach dem Brexit oder etwa der USA –, zahlt einen höheren Steuersatz und kann, sofern kein Doppelbesteuerungsabkommen etwas anderes vorsieht, keine Kosten absetzen, das heißt, er wird auf die Bruttoeinnahmen besteuert. Diesen Unterschied zwischen EU und Nicht-EU sollte man immer anhand der für das jeweilige Steuerjahr geltenden Vorschriften prüfen, da sich die anwendbaren Sätze ändern können. Das Modelo 210 wird auch für andere Einkünfte genutzt, die Nichtansässige in Spanien erzielen: Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf einer Immobilie, Dividenden, Zinsen oder Lizenzgebühren – jede mit ihrem eigenen Feld und mitunter mit bereits vom Zahler einbehaltener Quellensteuer, die berücksichtigt werden sollte, um nicht doppelt zu versteuern.

Fristen: vierteljährlich, jährlich und der Trend zur Digitalisierung

Mieteinnahmen von Nichtansässigen werden üblicherweise vierteljährlich erklärt, während die fiktive Miete leerstehender Immobilien jährlich abgerechnet wird. Die AEAT hat in den letzten Jahren die elektronische Abgabe des Modelo 210 zunehmend forciert und gleicht ihre Datenbanken (Kataster, Grundbuch, Informationen von Plattformen für Ferienvermietungen) immer häufiger mit den abgegebenen Erklärungen ab, sodass der Spielraum, „nichts davon mitzubekommen“, immer kleiner wird. Da sich die genauen Fristen und Steuersätze von Jahr zu Jahr durch Gesetzesänderungen ändern können, ist es am sichersten, den jeweils gültigen Steuerkalender vor jeder Abgabe zu prüfen, statt sich an dem zu orientieren, was im Vorjahr gezahlt wurde.

Bei Zythos Business unterstützen wir sowohl spanische Selbstständige und KMU als auch ausländische Eigentümer und Investoren dabei, diese Pflichten in Ordnung zu bringen – von der korrekten Berechnung der fiktiven Miete über die vierteljährliche Abgabe des Modelo 210 für eine Vermietung bis zur steuerlichen Koordination eines Verkaufs –, damit die Erfüllung der steuerlichen Pflichten in Spanien nicht vom Raten abhängt, sondern davon, jemanden zu haben, der es für Sie prüft.