Impôts lors de l’achat d’un local : DMTO, TVA, droit d’enregistrement, plus-value municipale et IBI

Acheter un local commercial pour votre activité ne se résume pas au prix convenu. Plusieurs impôts « immobiliers » entrent en jeu, et la question de savoir qui les paie et comment ils sont comptabilisés dépend de l’identité du vendeur et de la manière dont l’opération est conclue. Mieux vaut y voir clair avant de signer chez le notaire, car cela modifie le coût réel de l’acquisition.

ITP ou TVA + AJD : tout dépend du vendeur

La première question est toujours la même : le vendeur est-il un particulier ou une entreprise agissant en tant qu’assujetti ?

Si le vendeur est un particulier (ou un professionnel qui ne facture pas de TVA sur cette opération), l’achat est soumis à l’impôt sur les transmissions patrimoniales à titre onéreux (ITP), équivalent espagnol des droits de mutation. Il est à la charge de l’acheteur, se liquide auprès de la communauté autonome où se situe le bien, et son taux est fixé par chaque communauté : il varie donc d’un territoire à l’autre. Il convient de vérifier le taux en vigueur dans votre communauté avant d’établir votre budget.

Si le vendeur est un professionnel ou une société et que l’opération est soumise à la TVA, l’achat supporte la TVA (au taux normal pour les locaux et bureaux) ainsi que l’impôt sur les actes juridiques documentés (AJD) au titre de l’acte notarié. L’ITP et la TVA sont incompatibles dans une même opération ; en revanche, l’AJD s’ajoute bien à la TVA. Il est lui aussi à la charge de l’acheteur et son taux dépend de la communauté autonome.

Une précision utile : les deuxièmes cessions et les cessions suivantes de constructions sont généralement exonérées de TVA, même si le vendeur est un professionnel, et c’est alors l’ITP qui s’applique. Il est en outre possible, sous certaines conditions, de renoncer à cette exonération, point à examiner avec votre conseil et à mentionner dans l’acte.

La différence pratique est importante : la TVA supportée peut être déductible si votre activité ouvre droit à déduction, alors que l’ITP constitue toujours un coût. C’est pourquoi, pour un indépendant ou une PME qui facture la TVA, acheter à un professionnel avec TVA est souvent financièrement plus supportable, même s’il faut avancer la taxe.

Plus-value municipale et IBI : qui paie quoi ?

La plus-value municipale (impôt sur l’augmentation de valeur des terrains urbains) frappe la hausse de valeur du sol pendant la période de détention par le vendeur. Selon la loi, le redevable dans une vente est le vendeur. Il est possible de convenir dans le contrat que l’acheteur la prenne en charge : c’est légal entre les parties, mais il est préférable de le prévoir par écrit et de le refléter dans le prix, car ce montant fait partie de ce que l’opération vous coûte réellement. Son calcul obéit à la réglementation de l’État et à l’ordonnance de chaque commune, et il n’y a pas de plus-value si le vendeur n’a réalisé aucun gain réel.

L’IBI (taxe foncière espagnole) est exigible chaque année et, vis-à-vis de la commune, c’est le propriétaire à la date d’exigibilité qui en répond. En pratique, on répartit généralement l’avis entre vendeur et acheteur au prorata des jours de propriété de chacun, et on le prévoit dans l’acte. Par ailleurs, le bien peut traîner des arriérés d’IBI : exigez toujours les reçus à jour et une note simple actualisée du Registre, car les dettes d’IBI peuvent grever le bien et son nouveau titulaire.

Ce qui s’immobilise en comptabilité et les erreurs fréquentes

Dans le Plan Comptable espagnol, l’immeuble est évalué à son prix d’acquisition majoré des frais accessoires nécessaires pour le mettre en état d’utilisation. Cela comprend normalement :

• L’ITP ou l’AJD, ainsi que la TVA lorsqu’elle n’est pas déductible.
• Les frais de notaire, de registre et de gestion liés à l’achat.
• La plus-value municipale, si vous la prenez en charge par convention.

Exemple avec des chiffres ronds : vous achetez un local 200 000 € à un particulier et l’ITP applicable est de 6 %. Vous paieriez 12 000 € d’ITP, que vous ajoutez au coût de l’immeuble avec les frais de notaire et de registre. Si, en revanche, vous achetez à une société avec une TVA à 21 %, celle-ci s’élèverait à 42 000 € ; si votre activité le permet, vous la déduisez via le modèle 303 et ne l’immobilisez pas ; l’AJD, lui, ferait partie du coût.

N’oubliez pas non plus de distinguer la valeur du terrain de celle de la construction : le terrain ne s’amortit pas. Quant à l’IBI des exercices suivants, il ne s’immobilise pas : c’est une charge de la période.

Erreurs courantes : croire qu’on paie toujours de la TVA, ne pas convenir de qui assume la plus-value, immobiliser la TVA déductible comme un surcroît de valeur de l’immeuble, ou ne pas répartir l’IBI au prorata. Toutes s’évitent en examinant l’opération avant de signer.

Chez Zythos Business, nous accompagnons indépendants et PME avant et après l’achat : nous analysons s’il vaut mieux opter pour la TVA ou l’ITP, nous révisons l’acte, nous calculons le coût à immobiliser et nous veillons à ce que l’opération soit correctement comptabilisée et amortie dès le premier jour, afin que le local vous apporte de la valeur, et non des surprises.