Acheter un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident : tous les impôts, étape par étape

Acheter une maison en Espagne quand on est étranger est plus simple que beaucoup ne le craignent, mais les impôts interviennent à trois moments distincts : à l’achat, pendant la détention du bien et à la revente. Ce guide les passe en revue dans l’ordre où vous les rencontrerez. Toutes les données 2026 citées ici sont générales ; les taux exacts dépendent de la communauté autonome et de votre situation personnelle, il convient donc de les vérifier avant de signer.

Avant de signer : le NIE et l’impôt d’achat

La première chose dont vous avez besoin est un NIE (Número de Identidad de Extranjero, numéro d’identité d’étranger), l’identifiant fiscal que l’administration espagnole attribue à toute personne qui n’a pas la nationalité espagnole. Sans lui, vous ne pouvez ni passer l’acte authentique, ni payer d’impôts, ni souscrire vos contrats d’eau, d’électricité ou autres. Les impôts sont gérés par l’AEAT (Agencia Estatal de Administración Tributaria, l’administration fiscale espagnole) et, pour les impôts liés à l’achat, par l’administration de chaque communauté autonome.

L’impôt à payer dépend de la personne qui vous vend le bien :

• Logement ancien (vendu par un particulier) : vous payez l’ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, équivalent des droits de mutation). Il s’agit d’un pourcentage du prix, fixé par chaque communauté autonome : un même bien peut donc être taxé de façon sensiblement différente à Madrid, en Andalousie ou dans la Communauté valencienne. Certaines régions appliquent des taux réduits dans des cas précis.
• Logement neuf (vendu par un promoteur) : vous payez la TVA (qui, pour un logement, est généralement le taux réduit de 10 %) ainsi que l’AJD (Actos Jurídicos Documentados, droit de timbre sur l’acte notarié), un impôt assis sur l’acte dont le taux dépend lui aussi de la communauté. Les terrains et les locaux commerciaux obéissent à des règles différentes, avec la TVA au taux normal.

À cela s’ajoutent les frais de notaire, le registre de la propriété et, le cas échéant, les honoraires d’un gestionnaire. Être non-résident ne modifie pas ces impôts d’achat : vous les payez exactement comme le ferait un résident.

Pendant la détention : l’IRNR et l’IBI

Même si vous ne vivez pas en Espagne et ne louez pas votre bien, vous êtes imposé chaque année. L’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, impôt sur le revenu des non-résidents) considère que le fait de disposer d’un bien immobilier génère un revenu imputé : un revenu théorique, même si vous n’encaissez rien. Il se calcule en appliquant un pourcentage à la valeur cadastrale (la valeur administrative qui figure sur l’avis d’IBI, généralement inférieure à la valeur de marché). Ce pourcentage est, en règle générale, de 1,1 % si la valeur cadastrale a été révisée au cours des dernières années et de 2 % dans les autres cas. Sur cette base s’applique un taux qui, en termes généraux, est de 19 % pour les résidents de l’UE ou de l’Espace économique européen et de 24 % pour les autres.

La déclaration se fait avec le modèle 210, une fois par an, et le délai habituel pour ce revenu imputé court jusqu’à l’année suivant celle de la période d’imposition. Si vous louez le logement, vous êtes imposé sur les revenus réels : les résidents de l’UE/EEE peuvent déduire les charges afférentes, tandis que les autres sont, en règle générale, imposés sur le revenu brut. Par ailleurs, la commune perçoit chaque année l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, taxe foncière), un impôt local dû par tout propriétaire, résident ou non.

À la vente : retenue de 3 %, modèle 211 et plus-value municipale

Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier, l’acheteur est tenu de retenir 3 % du prix et de le verser à l’AEAT au moyen du modèle 211 ; il ne remet au vendeur que les 97 % restants. Cette retenue n’est pas un impôt supplémentaire : c’est un acompte sur la plus-value du vendeur. Le vendeur liquide ensuite la plus-value réelle (prix de vente moins prix d’acquisition et frais admissibles) avec le modèle 212, à un taux généralement de 19 % pour les résidents UE/EEE et de 24 % pour les autres, et déduit ce qui a déjà été retenu. Si les 3 % dépassent l’impôt dû, il peut demander le remboursement de la différence.

Reste enfin la plus-value municipale (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Il s’agit d’un impôt communal qui frappe l’augmentation de valeur du terrain pendant les années de détention. À la suite des décisions du Tribunal constitutionnel, son calcul a été réformé et, en général, l’impôt est établi selon la formule la plus favorable entre un calcul objectif et la plus-value réelle ; s’il n’y a pas eu de plus-value, il peut ne pas y avoir d’impôt. Bien que la loi en désigne le vendeur comme redevable, lorsque celui-ci est non-résident, la réglementation place généralement l’acheteur comme substitut tenu de le verser, un point qu’il convient de convenir dans l’acte et de prévoir dans le prix.

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