Comprar un local: ITP, IVA, AJD, plusvalía municipal e IBI, quién paga qué

Comprar un local, ya sea para tu negocio o como inversión, no termina en el precio de la escritura. Alrededor de la operación aparecen cuatro o cinco impuestos distintos, y cada uno recae sobre una parte. Saber de antemano quién paga qué evita sorpresas en la notaría y errores al contabilizar.

ITP o IVA + AJD: lo decide quién vende

La primera pregunta es quién te vende el local, porque de eso depende el impuesto principal. Los dos caminos son excluyentes.

Si vende un particular (o alguien que no actúa como empresario en esa operación), la compraventa tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Lo paga el comprador y su tipo lo fija cada comunidad autónoma, por lo que varía según dónde esté el inmueble. Se presenta en la administración tributaria autonómica, dentro del plazo que marque la normativa de esa comunidad.

Si vende una empresa o un profesional, la operación está sujeta a IVA (en general, al 21 %) y no a ITP. Además, la escritura pública tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuota gradual que también paga el comprador, con un tipo que depende de la comunidad autónoma.

Un matiz importante: la segunda y posteriores entregas de edificaciones suelen estar exentas de IVA. En ese caso se aplicaría ITP, salvo que se renuncie a la exención cuando se cumplen los requisitos. Por eso conviene revisar con el asesor, antes de firmar, qué régimen corresponde.

Ejemplo con números redondos (tipos supuestos, comprueba el de tu comunidad): local de 200.000 € comprado a un particular con ITP del 6 %: 12.000 € de impuesto. Si lo vende una empresa con IVA del 21 % y AJD del 1,5 %: 42.000 € de IVA (que se recupera si tu actividad da derecho a deducir) y 3.000 € de AJD, que es coste.

Plusvalía municipal e IBI: los impuestos del Ayuntamiento

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo durante el tiempo que el vendedor ha tenido el inmueble. En una compraventa la paga el vendedor. Tras la reforma de 2021 se calcula por un método objetivo o por la ganancia real, según resulte más favorable, y no hay que pagarla si no hubo incremento. En las transmisiones entre vivos, el plazo para presentarla es corto, por lo que conviene no dejarlo para el final.

El IBI se devenga el 1 de enero y legalmente lo debe el propietario a esa fecha. En la práctica, comprador y vendedor suelen pactar en la escritura un prorrateo por los días de titularidad. Dos cautelas para el comprador: pide el último recibo y un certificado de que no hay deudas, porque el inmueble responde de impuestos pendientes aunque no fueran tuyos. También verifica en la escritura quién asume cada pago.

Qué se activa en contabilidad

El Plan General de Contabilidad manda registrar el inmovilizado por su precio de adquisición, que incluye todos los gastos necesarios para dejarlo listo, como notaría, registro, ITP o AJD. Pasos prácticos:

1. IVA soportado deducible: no se activa. Va a la cuenta de Hacienda Pública, IVA soportado, y se liquida en el modelo 303. Solo si el IVA no es deducible, total o parcialmente, aumenta el coste del local.

2. ITP y AJD sí se activan como mayor valor del inmueble, junto con notaría, gestoría y registro.

3. Separa suelo y construcción. El suelo no se amortiza, solo la construcción. Un reparto razonable, apoyado en el valor catastral o en una tasación, evita problemas con la amortización.

4. El IBI es gasto del ejercicio (tributos), no se activa. Si pagas el prorrateo del vendedor por el periodo previo a la compra, repásalo con el asesor, porque suele tratarse como parte del precio pactado.

5. La plusvalía municipal no la contabiliza el comprador. Para el vendedor es un gasto vinculado a la venta y entra en el resultado de la operación.

Errores habituales: activar el IVA deducible como coste, olvidar el ITP o el AJD en el valor del activo, amortizar el suelo, o firmar sin saber si la venta tributa por ITP o por IVA.

En Zythos Business revisamos este tipo de operaciones antes de la firma. Comprobamos el régimen de IVA o ITP, estimamos el coste fiscal total y dejamos la contabilidad bien montada: coste activado, reparto suelo-construcción y amortización. Así, una compra importante para tu autónomo o tu pyme no se convierte en un problema fiscal más adelante.