Acquistare un locale commerciale: chi paga la plusvalenza comunale, l’IBI, l’ITP e l’AJD

Acquistare un locale commerciale non significa solo firmare l’atto notarile e pagare il prezzo pattuito. Attorno a questa operazione compaiono diverse imposte che spesso vengono confuse tra loro: l’IBI, la plusvalenza comunale, l’ITP e l’AJD. Ognuna ha un soggetto passivo diverso, un momento di esigibilità differente e un trattamento contabile proprio. Capire chi paga cosa — e perché il regime cambia a seconda di chi sia il venditore — evita sorprese dal notaio e squadrature al momento di attivare il locale nella contabilità dell’azienda acquirente.

Chi paga ogni imposta: acquirente e venditore

L’IBI (l’imposta comunale sugli immobili spagnola, equivalente all’IMU) è un tributo annuale il cui soggetto passivo è chi risulta proprietario dell’immobile al 1° gennaio di ogni anno. Se la compravendita avviene a metà anno, la legge non obbliga a ripartirlo, ma è prassi comune concordare nell’atto un riparto proporzionale tra acquirente e venditore in base alla data di consegna. Conviene metterlo per iscritto, perché il Comune reclamerà sempre al titolare catastale di quella data, e qualunque riparto resta una questione privata tra le parti, non opponibile all’Amministrazione.

La plusvalenza comunale (imposta spagnola sull’incremento di valore dei terreni urbani, IIVTNU) grava sull’incremento di valore del suolo dall’ultima trasmissione fino alla vendita attuale. Per legge, il soggetto passivo è il venditore (salvo che sia non residente, nel qual caso risponde l’acquirente come sostituto d’imposta). È frequente, soprattutto nelle operazioni tra aziende, pattuire contrattualmente che sia l’acquirente ad assumerla, ma questo non modifica l’obbligo nei confronti del Comune: se il venditore non paga, l’Amministrazione può comunque rivalersi su di lui.

L’ITP (imposta sui trasferimenti patrimoniali) e l’AJD (imposta sugli atti giuridici documentati) li paga sempre l’acquirente, poiché gravano sull’atto di acquisizione del bene o sulla sua formalizzazione tramite atto pubblico.

ITP o IVA + AJD: la chiave sta nel venditore

È qui che si commettono più errori. La tassazione dell’acquisto dipende dal fatto che il venditore agisca come privato o come imprenditore/professionista nell’esercizio della propria attività:

Se il venditore è un privato (o un ente che non agisce come imprenditore in quella operazione), la trasmissione è soggetta a ITP (modalità Trasferimenti Patrimoniali Onerosi), con l’aliquota stabilita da ciascuna comunità autonoma per gli immobili urbani. Non c’è IVA nell’operazione.

Se il venditore è imprenditore o professionista e il locale è una prima cessione (nuova costruzione non ancora utilizzata effettivamente per un periodo rilevante), l’operazione è soggetta a IVA all’aliquota ordinaria, più AJD sull’atto notarile.

Se si tratta di una seconda o successiva cessione (un locale già utilizzato), la legge dichiara l’operazione esente da IVA, per cui in linea di principio sarebbe soggetta a ITP. Tuttavia, se l’acquirente è anch’esso imprenditore o professionista con diritto a detrarre l’IVA a credito, entrambe le parti possono concordare la rinuncia all’esenzione: l’operazione passa così a essere soggetta a IVA anziché a ITP, e a questo punto si aggiunge l’AJD. Questa rinuncia interessa in genere all’acquirente con attività piena, perché recupera l’IVA a credito ed evita un ITP che non è detraibile.

Quale costo si attiva in contabilità

Il locale viene iscritto nelle immobilizzazioni al suo prezzo di acquisizione, che comprende non solo l’importo pattuito ma tutte le spese necessarie fino alla sua messa in condizione di funzionamento: notaio, registro della proprietà, onorari del commercialista o dell’avvocato, e le imposte non recuperabili. Qui sta la sfumatura contabile chiave: l’ITP e l’AJD non sono detraibili né recuperabili per l’azienda, quindi si sommano al costo dell’attività (maggior valore dell’immobilizzazione, e quindi maggiore base di ammortamento futura). L’IVA a credito sull’acquisto, se detraibile, non fa parte del costo dell’attività: si registra come IVA a credito e si compensa o recupera tramite la dichiarazione IVA periodica, lasciando il locale valorizzato al netto dell’IVA. Se l’IVA non fosse detraibile (ad esempio, attività esente), allora sì entrerebbe a far parte del costo capitalizzato. La plusvalenza comunale, quando si concorda che sia a carico dell’acquirente, si incorpora anch’essa come maggior costo dell’immobilizzazione, così come la quota di IBI dell’esercizio che, eventualmente, sia stata concordata a suo carico.

In Zythos Business accompagniamo autonomi e PMI in questo tipo di operazioni fin da prima della firma: valutiamo se convenga o meno rinunciare all’esenzione IVA, calcoliamo l’impatto reale di ogni imposta sul prezzo effettivo del locale e lasciamo l’acquisto correttamente attivato in contabilità fin dalla prima registrazione, affinché l’ammortamento e la fiscalità futura dell’immobile non riservino sorprese.