Impôts lors de l’achat d’un logement en Espagne en tant que non-résident : guide étape par étape

Acheter un logement en Espagne est l’une des démarches les plus courantes chez les étrangers qui s’y installent, y investissent ou souhaitent simplement un pied-à-terre au soleil. Ce que beaucoup n’anticipent pas, c’est que la fiscalité ne s’arrête pas à la signature chez le notaire : il y a des impôts au moment de l’achat, d’autres à payer chaque année tant que l’on reste propriétaire non résident, et un troisième bloc qui apparaît le jour de la vente. Ce guide passe en revue, étape par étape, chacun de ces moments, en utilisant toujours le nom officiel de l’impôt ou du formulaire (« modelo ») afin que vous puissiez le reconnaître sur une facture, une notification ou dans les documents de votre gestoría.

Avant toute démarche, vous aurez besoin du NIE (Número de Identificación de Extranjero), l’identifiant fiscal que le fisc espagnol — l’AEAT ou Agencia Estatal de Administración Tributaria — exige de tout étranger qui achète, vend ou perçoit des revenus en Espagne. Sans NIE, pas d’acte notarié possible.

Au moment de l’achat : ITP ou TVA plus AJD ?

L’impôt à payer à l’achat dépend du fait que le logement soit ancien ou neuf, et la différence est importante car elle change à la fois le taux applicable et l’organisme qui le gère.

Si vous achetez un logement ancien à un particulier, vous payez l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, l’équivalent espagnol des droits de mutation), un impôt transféré aux communautés autonomes : chaque région fixe son propre pourcentage sur le prix d’achat (ou sur la valeur de référence cadastrale si elle est supérieure), si bien que le taux peut varier sensiblement selon l’endroit où vous achetez. Il est autoliquidé dans les semaines suivant la signature, via le formulaire connu sous le nom de Modelo 600.

Si vous achetez un bien neuf directement auprès du promoteur, l’opération est en revanche soumise à la TVA espagnole (IVA, l’impôt sur la valeur ajoutée applicable au logement) plus l’AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impôt sur l’acte notarié lui-même, également fixé par chaque communauté autonome. La TVA est répercutée par le promoteur sur la facture ; l’AJD, comme l’ITP, est autoliquidé séparément. On ne paie jamais l’ITP et la TVA en même temps sur une même opération : ils sont alternatifs selon le type de vendeur.

Tant que vous êtes propriétaire non résident : l’IRNR sur le revenu imputé

C’est ici que se cache la surprise que le plus d’étrangers ignorent : si vous possédez un logement en Espagne et que vous n’y êtes pas résident fiscal, le fisc espagnol considère que ce bien vous génère un revenu même si vous ne le louez pas et n’en tirez pas un centime. C’est ce qu’on appelle le revenu imputé (renta imputada), à déclarer chaque année dans le cadre de l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, l’impôt sur le revenu des non-résidents) au moyen du Modelo 210.

La base de calcul n’est pas le prix de marché, mais la valeur cadastrale du bien — la valeur administrative qui figure sur l’avis de l’IBI, la taxe foncière municipale annuelle —, à laquelle on applique un pourcentage réduit pour obtenir le revenu imputé, puis le taux de l’IRNR en vigueur. Ce taux est généralement plus avantageux pour les résidents de l’Union européenne et de l’Espace économique européen que pour les autres. Si le logement est effectivement loué, le traitement change : l’imposition porte sur le loyer réel, avec possibilité de déduire des frais uniquement pour les résidents de l’UE/EEE.

Au moment de la vente : la retenue de 3 % (Modelo 211) et la plus-value municipale

Le jour où vous décidez de vendre, deux dispositifs spécifiques aux vendeurs non résidents entrent en jeu. Le premier est la retenue de 3 % : la loi oblige l’acheteur à retenir ce pourcentage sur le prix de vente et à le verser directement au fisc via le Modelo 211, au lieu de vous remettre l’intégralité de la somme. Cette retenue fonctionne comme un acompte sur l’impôt dû au titre de la plus-value réalisée. Vous devez ensuite, en tant que vendeur, déposer votre propre Modelo 210 pour déclarer la plus-value réelle ; si les 3 % retenus dépassent l’impôt réellement dû, vous avez le droit de demander le remboursement du trop-perçu, et si le montant retenu est insuffisant, vous devez régler la différence.

Le second dispositif est la plus-value municipale, dont le nom technique est IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). Elle n’est pas gérée par l’AEAT mais par la mairie où se situe le bien, et elle taxe l’augmentation de la valeur du terrain — pas de la construction — pendant les années où vous avez été propriétaire. Elle est due dès lors qu’il y a une plus-value, indépendamment de votre résidence fiscale, et la mairie propose généralement plusieurs méthodes de calcul parmi lesquelles on peut choisir la plus favorable.

Quatre impôts, trois administrations différentes (AEAT, communauté autonome et mairie) et des délais qui ne pardonnent pas : voilà la réalité fiscale de l’achat et de la vente d’un bien en Espagne pour un étranger. Chez Zythos Business, nous accompagnons avec la même rigueur les indépendants et petites entreprises qui opèrent entre plusieurs juridictions, en traduisant cet enchevêtrement de formulaires et d’administrations en un calendrier clair et des chiffres vérifiés, avant que la moindre surprise ne survienne.