Modelo 115: Die Quellensteuer auf die Gewerbemiete, die viele Unternehmen vergessen

Wenn ein Selbstständiger oder ein kleines Unternehmen die Räume mietet, in denen es sein Geschäft betreibt, gibt es eine steuerliche Pflicht, die häufiger übersehen wird, als sie sollte: der Steuerabzug auf die Miete. Es handelt sich dabei nicht um eine neue Steuer oder eine zusätzliche Abgabe, sondern um einen Teil der spanischen Einkommensteuer (IRPF) – oder der Körperschaftsteuer, wenn der Vermieter ein Unternehmen ist –, den der Mieter von der Mietrechnung einbehalten und im Namen des Eigentümers an die Finanzbehörde abführen muss. Dieser Betrag wird vierteljährlich im Modelo 115 erklärt, und viele Unternehmen, die bei null anfangen oder ohne Beratung die Räume wechseln, übersehen das schlicht.

Wann muss das Modelo 115 abgegeben werden?

Die allgemeine Regel ist einfach: Wenn deine wirtschaftliche Tätigkeit dich verpflichtet, nach dem Handelsgesetzbuch Buch zu führen, oder wenn du nach der direkten Schätzung (normal oder vereinfacht) oder einem Regime versteuerst, das den Ertrag als Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben ermittelt, und du Miete für eine städtische Immobilie zahlst, in der du deine Tätigkeit ausübst, musst du auf diese Miete einen Steuerabzug vornehmen und ihn erklären. Der anzuwendende Abzugssatz für die Vermietung von Gewerberäumen entspricht dem allgemein geltenden Satz für diese Art von Kapitalerträgen aus Immobilien und wird auf den vollen gezahlten Mietbetrag angewendet, ohne die Mehrwertsteuer.

In der Praxis funktioniert das so: Beträgt die Monatsmiete 1.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, zahlst du dem Eigentümer nicht die vollen 1.000 Euro. Du zahlst ihm die Miete abzüglich des entsprechenden Steuerabzugs, und genau diese einbehaltene Differenz überweist du vierteljährlich mit dem Modelo 115 auf Rechnung der Einkommensteuer (oder Körperschaftsteuer) des Vermieters. Der Eigentümer wiederum zieht diesen Abzug bei seiner eigenen Steuererklärung ab. Das Formular wird in den ersten zwanzig Kalendertagen der Monate April, Juli und Oktober eingereicht sowie im Januar für das vierte Quartal des Vorjahres.

Ausnahmen: Nicht jede Miete unterliegt dem Steuerabzug

Hier entsteht die größte Verwirrung. Kein Steuerabzug fällt an, wenn unter anderem die jährliche Miete, die an denselben Vermieter für dieselbe Immobilie gezahlt wird, einen gesetzlich festgelegten geringen Betrag nicht übersteigt – gedacht für sehr kleine oder gelegentliche Mietverhältnisse. Ebenfalls entfällt der Abzug, wenn der Vermieter befreit ist, weil er in bestimmten Rubriken der Gewerbesteuer (IAE) für Vermietung oder Kauf/Verkauf von Immobilien angemeldet ist und die Voraussetzungen für diese Befreiung erfüllt – üblich bei SOCIMIs, großen Vermögensverwaltern oder Unternehmen, die sich professionell der Vermietung widmen. Handelt es sich beim Eigentümer um eine Privatperson, die nur eine einzige Gewerbefläche ohne weitere Immobilientätigkeit vermietet, besteht in der Regel die Abzugspflicht. Es empfiehlt sich immer, vom Vermieter schriftlich bestätigen zu lassen, ob er befreit ist oder nicht, denn ein Einstufungsfehler – zu viel oder zu wenig einbehalten – kann am Ende dein Problem werden, nicht seines.

Der Zusammenhang mit dem Modelo 180 und die Folgen bei Nichtabgabe

Das Modelo 115 ist die vierteljährliche Erklärung, doch jeden Januar muss zusätzlich das Modelo 180 eingereicht werden, die Jahreszusammenfassung: Sie erfasst, vermieterweise aufgeschlüsselt, die Gesamtsumme der gezahlten Mieten und der im Vorjahr vorgenommenen Steuerabzüge. Es ist die Gesamtübersicht, die die Finanzbehörde anschließend mit den Angaben des Vermieters abgleicht – jede Abweichung zwischen deinem Modelo 180 und der Erklärung des Vermieters führt in der Regel zu automatischen Anfragen.

Das Modelo 115 nicht abzugeben, es verspätet einzureichen oder den einbehaltenen Betrag nicht abzuführen, hat reale Konsequenzen. Da es sich um Beträge handelt, die einem Dritten einbehalten, aber nicht an die Finanzbehörde abgeführt wurden, geht diese strenger vor als bei einer einfachen Verspätung: Die Sanktionen beginnen bei einem Prozentsatz des nicht abgeführten Betrags und können sich verschärfen, wenn ein wirtschaftlicher Schaden entsteht oder die Berichtigung nicht freiwillig erfolgt – hinzu kommen Verspätungszuschläge, wenn ohne vorherige Aufforderung nachträglich erklärt wird. Der häufigste Fehler ist meist nicht das bewusste Vergessen, sondern die Unkenntnis: Unternehmen, die anfangen, eine Miete zu zahlen, ohne dass ihnen jemand sagt, dass mit dieser Ausgabe eine Pflicht zum Steuerabzug und zur Erklärung verbunden ist.

Bei Zythos Business prüfen wir von Anfang an die Mietverträge unserer Mandanten, um festzustellen, ob ein Steuerabzug greift, berechnen den korrekten Betrag Quartal für Quartal und sorgen dafür, dass das Modelo 115 und seine Jahreszusammenfassung, das Modelo 180, stets fristgerecht und deckungsgleich mit der Erklärung des Vermieters eingereicht werden. So kann sich der Selbstständige oder das kleine Unternehmen um den steuerlichen Teil der Miete keine Gedanken mehr machen und sich auf das konzentrieren, was sein Geschäft wirklich wachsen lässt.