Modello 115: la ritenuta sull’affitto del locale che molte attività dimenticano

Quando un lavoratore autonomo o una PMI affitta il locale in cui avvia la propria attività, esiste un obbligo fiscale che sfugge più spesso di quanto dovrebbe: la ritenuta sull’affitto. Non è una nuova imposta né una quota aggiuntiva, ma una parte dell’IRPF (o dell’Impuesto sobre Sociedades, se il locatore è un’impresa) che l’inquilino deve trattenere dalla fattura dell’affitto e versare in anticipo all’Hacienda, il Fisco spagnolo, per conto del proprietario. Questo versamento si dichiara trimestralmente nel modello 115, e molte attività che partono da zero, o che cambiano locale senza una consulenza adeguata, semplicemente lo ignorano.

Quando bisogna presentare il modello 115?

La regola generale è semplice: se la tua attività economica ti obbliga a tenere la contabilità secondo il Código de Comercio, oppure se tributi in stima diretta (normale o semplificata) o in un regime che determina il rendimento per differenza tra ricavi e costi, e paghi un affitto per un immobile urbano dove svolgi la tua attività, devi applicare la ritenuta su quel canone e dichiararla. L’aliquota di ritenuta applicabile agli affitti di locali commerciali è quella generale in vigore per questo tipo di redditi da capitale immobiliare, e si applica sull’importo integrale del canone corrisposto, IVA esclusa.

In pratica funziona così: se l’affitto mensile è di 1.000 euro più IVA, non paghi al proprietario i 1.000 euro per intero. Gli versi il canone meno la ritenuta corrispondente, e proprio quella differenza trattenuta è ciò che dichiari e versi trimestralmente nel modello 115, in acconto dell’IRPF (o dell’Impuesto sobre Sociedades) del locatore. Il proprietario, a sua volta, detrae quella ritenuta quando presenta la propria dichiarazione. Il modello si presenta nei primi venti giorni naturali di aprile, luglio e ottobre, e durante il mese di gennaio per il quarto trimestre dell’anno precedente.

Le eccezioni: non tutti gli affitti prevedono la ritenuta

Qui nasce la maggior parte della confusione. Non si applica la ritenuta, tra gli altri casi, quando il canone annuo corrisposto a uno stesso locatore per uno stesso immobile non supera un importo ridotto fissato per via regolamentare, pensato per affitti molto piccoli o occasionali. Non c’è ritenuta nemmeno quando il locatore è esonerato perché iscritto in determinati epigrafi dell’Impuesto sobre Actividades Económicas legati alla locazione o alla compravendita di immobili e soddisfa i requisiti per tale esonero, cosa abituale per SOCIMI, grandi patrimoniali o imprese dedicate professionalmente alla locazione. Se il proprietario è un privato che affitta un unico locale senza altra attività immobiliare, normalmente l’obbligo di ritenuta esiste. Conviene sempre chiedere al locatore di attestare per iscritto se è o meno esonerato, perché se applichi una ritenuta errata, in eccesso o in difetto, per un errore di qualificazione, il problema può finire per essere tuo, non suo.

Il rapporto con il modello 180 e cosa succede se non lo presenti

Il modello 115 è la dichiarazione trimestrale, ma ogni mese di gennaio va presentato anche il modello 180, il riepilogo annuale: raccoglie, locatore per locatore, il totale dei canoni corrisposti e delle ritenute applicate durante tutto l’esercizio precedente. È la fotografia d’insieme che l’Hacienda incrocia poi con quanto dichiarato dal proprietario, quindi qualsiasi discrepanza tra il tuo 180 e ciò che dichiara il locatore genera solitamente richieste automatiche di chiarimenti.

Non presentare il modello 115, presentarlo in ritardo o non versare la ritenuta applicata ha conseguenze concrete. Trattandosi di importi trattenuti a un terzo e non versati, l’Hacienda tratta la vicenda con maggiore severità rispetto a un semplice ritardo: le sanzioni partono da una percentuale sull’importo non versato e possono aggravarsi in caso di danno economico o se la regolarizzazione non è spontanea, oltre alle maggiorazioni per presentazione tardiva quando avviene senza previo avviso. L’errore più frequente di solito non è la dimenticanza deliberata, ma la mancanza di informazione: attività che iniziano a pagare un affitto e nessuno le avverte che quella spesa comporta un obbligo di ritenuta e dichiarazione.

In Zythos Business analizziamo fin dal primo momento i contratti di affitto dei nostri clienti per verificare se è dovuta la ritenuta, calcoliamo l’importo corretto trimestre dopo trimestre e ci occupiamo che il modello 115 e il suo riepilogo annuale, il 180, escano sempre nei termini e coerenti con quanto dichiarato dal locatore. Così l’autonomo o la PMI si dimentica della parte fiscale dell’affitto e si concentra su ciò che davvero fa crescere la propria attività.