Der Mietmarkt in Spanien befindet sich in einer beispiellosen Krise. Das Angebot an verfügbaren Wohnungen ist in den letzten Jahren drastisch gesunken, während die Nachfrage weiter steigt. Dies führt zu einer Preisspirale, die Mieter unter Druck setzt und den Zugang zu Wohnraum erschwert, insbesondere für junge Menschen und Familien mit mittlerem Einkommen. Dieser „perfekte Sturm“ hat vielfältige Ursachen und weitreichende soziale sowie wirtschaftliche Folgen.

Die Zahlen lügen nicht: Ein alarmierender Angebotsrückgang

Die Daten der wichtigsten Immobilienportale und Branchenstudien sind eindeutig. Jüngsten Berichten zufolge ist das Angebot an Mietwohnungen in Spanien in den letzten zwei Jahren um mehr als 30 % zurückgegangen. In einigen Großstädten wie Madrid, Barcelona, Valencia oder Málaga wurden im Vergleich zum Vorkrisenniveau sogar Rückgänge von bis zu 50 % oder mehr verzeichnet.

Diese Knappheit führt direkt zu einem anhaltenden Preisanstieg. Landesweit ist der durchschnittliche Mietpreis im Jahresvergleich im zweistelligen Bereich gestiegen und hat in vielen Hauptstädten historische Höchststände überschritten. In angespannten Märkten ist die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung zu einer Odyssee geworden, mit Preissteigerungen von über 15 % und in bestimmten Stadtteilen sogar über 20 %.

Was steckt hinter diesem rapiden Rückgang?

Mehrere Faktoren tragen zu dieser drastischen Angebotsreduzierung bei:

• Rechtsunsicherheit und Gesetzesänderungen: Die Verabschiedung des neuen Wohnraumgesetzes im Jahr 2023 und verschiedene regionale Regulierungen haben bei Vermietern zu Unsicherheit geführt. Aspekte wie die Mietpreisbremse in angespannten Gebieten, die Verlängerung von Mietverträgen oder die wahrgenommenen Schwierigkeiten bei der Rückerlangung der Immobilie im Falle von Zahlungsausfällen oder Besetzungen haben viele Eigentümer dazu veranlasst, ihre Immobilien vom traditionellen Mietmarkt zu nehmen.
• Boom bei Ferienvermietungen und Kurzzeitvermietungen: Die oft höhere Rentabilität und größere Flexibilität von Ferienvermietungen und Kurzzeitvermietungen (für Studenten, entsandte Arbeitnehmer usw.) lenken einen erheblichen Teil des Wohnungsbestands ab, der zuvor für langfristige Wohnraumvermietung vorgesehen war. Plattformen wie Airbnb oder Booking.com erleichtern diesen Übergang.
• Verkauf von Immobilien: Angesichts der regulatorischen Unsicherheit und der Möglichkeit, auf einem immer noch aktiven Kaufmarkt Gewinne zu erzielen, haben sich einige Eigentümer entschieden, ihre Immobilien zu verkaufen, anstatt sie weiter zu vermieten.
• Steigende Kosten für Eigentümer: Der Anstieg der Zinssätze hat die Hypotheken für Eigentümer, die ihre Immobilien noch abbezahlen, verteuert. Zusammen mit dem Anstieg der Grundsteuer (IBI) und anderer wohnungsbezogener Kosten hat sich die Nettorendite der traditionellen Vermietung für einige verringert.
• Mangel an Anreizen und am Bau von bezahlbarem Mietwohnraum: Es besteht ein historisches Defizit an wirksamen politischen Maßnahmen, die das Angebot von Mietwohnungen zu erschwinglichen Preisen fördern, sowie eine geringe öffentliche Förderung von Sozialwohnungen zur Miete.

Verheerende Folgen für Mieter und Gesellschaft

Der Angebotsrückgang und der daraus resultierende Preisanstieg haben schwerwiegende Auswirkungen:

• Extreme Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum: Junge Menschen sind die Hauptleidtragenden. Der Traum vom Auszug aus dem Elternhaus rückt in weite Ferne oder wird zu einer untragbaren finanziellen Belastung. Auch Familien mit mittlerem Einkommen kämpfen darum, geeignete Optionen zu finden.
• Anstieg der Mietbelastungsquote: Mieter wenden einen immer größeren Teil ihres Einkommens für die Miete auf, in vielen Fällen über 40 % oder 50 %, was weit über den von Experten empfohlenen 30 % liegt. Dies verringert ihre Sparfähigkeit und ihren Konsum anderer Güter und Dienstleistungen.
• Verdrängung von Bewohnern aus zentralen Lagen: Die Verteuerung der Mieten in Großstädten führt zu Gentrifizierung und verdrängt traditionelle Bewohner in die Peripherie, was sich auf den sozialen Zusammenhalt auswirkt und die Pendelzeiten erhöht.
• Größere Wohnungsunsicherheit: Angesichts der Knappheit nehmen überfüllte Wohnverhältnisse, die Vermietung von Zimmern zu überhöhten Preisen oder die Akzeptanz von Wohnungen in schlechtem Zustand zu.
• Bremse für die Arbeitsmobilität: Die Schwierigkeit, bezahlbaren Wohnraum zu finden, kann die geografische Mobilität aus beruflichen Gründen unattraktiv machen.

Reaktionen und mögliche Lösungen

Die Debatte darüber, wie diese Krise bewältigt werden kann, ist lebendiger denn je. Die Zentralregierung appelliert an die Anwendung des Wohnraumgesetzes und die Ausweisung weiterer angespannter Gebiete durch die autonomen Gemeinschaften. Viele kritische Stimmen, darunter Eigentümerverbände und Immobilienexperten, argumentieren jedoch, dass interventionistische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse kontraproduktiv wirken und das Angebot weiter reduzieren.

Zu den von verschiedenen Akteuren vorgeschlagenen Lösungen gehören:

• Steuerliche Anreize und Rechtssicherheit für Eigentümer: Maßnahmen, die es attraktiver und sicherer machen, eine Wohnung auf dem Wohnungsmietmarkt anzubieten, wie z. B. erhebliche Steuererleichterungen, leichter zugängliche und flexiblere Mietausfallversicherungen sowie schnellere Gerichtsverfahren bei Vertragsbruch.
• Förderung des Baus von bezahlbarem Mietwohnraum: Durch öffentlich-private Partnerschaften, die Bereitstellung von öffentlichem Bauland und die Beschleunigung von Genehmigungsverfahren.
• Regulierung der Ferienvermietung: Festlegung strengerer Grenzen und einer Besteuerung, die die Wohnraumvermietung in Gebieten mit hoher Nachfrage nicht kannibalisiert.
• Mobilisierung von Leerstand: Umsetzung wirksamer politischer Maßnahmen, um leerstehende Wohnungen (obwohl das tatsächliche Volumen umstritten ist) auf den Markt zu bringen.
• Direkthilfeprogramme für schutzbedürftige Mieter: Stärkung und Beschleunigung der Mietbeihilfen für diejenigen, die sie am dringendsten benötigen.

Eine dringende Herausforderung

Die Mietkrise in Spanien ist ein komplexes Problem, das einen vielschichtigen und konsensbasierten Ansatz erfordert. Der Mangel an Angebot treibt nicht nur die Preise für einen großen Teil der Bevölkerung auf ein unhaltbares Niveau, sondern führt auch zu tiefgreifenden sozialen und territorialen Ungleichheiten. Ein Gleichgewicht zu finden, das Mieter schützt, ohne Eigentümer abzuschrecken, ist die große Herausforderung, vor der Verwaltungen und die Gesellschaft als Ganzes stehen. Die Dringlichkeit ist maximal, da der Zugang zu menschenwürdigem und bezahlbarem Wohnraum ein Grundpfeiler des sozialen Wohlergehens und der wirtschaftlichen Stabilität ist.