Impuestos al comprar un local: ITP, IVA, AJD, plusvalía municipal e IBI

Comprar un local comercial para tu negocio no se acaba en el precio pactado. Varios impuestos «de los inmuebles» entran en juego, y quién los paga y cómo se contabilizan depende de quién vende y de cómo se cierra la operación. Conviene tenerlo claro antes de firmar en notaría, porque cambia el coste real de la compra.

ITP o IVA + AJD: lo decide quién vende

La primera pregunta es siempre la misma: ¿el vendedor es un particular o una empresa que actúa como empresario?

Si vende un particular (o un empresario que no repercute IVA en esa operación), la compra tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Lo paga el comprador, se liquida ante la comunidad autónoma donde está el inmueble y el tipo lo fija cada comunidad, así que varía de un territorio a otro. Hay que consultar el tipo vigente en tu comunidad antes de presupuestar.

Si vende un empresario o una sociedad y la operación está sujeta a IVA, la compra lleva IVA (el tipo general para locales y oficinas) y, además, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura. ITP e IVA son incompatibles entre sí en la misma operación; en cambio, el AJD sí se suma al IVA. También lo paga el comprador y su tipo depende de la comunidad autónoma.

Una precisión útil: las segundas y posteriores entregas de edificaciones suelen estar exentas de IVA, aunque el vendedor sea empresario, y en ese caso se aplica ITP. Existe además la posibilidad de renunciar a esa exención en determinadas condiciones, algo que debe revisarse con el asesor y reflejarse en la escritura.

La diferencia práctica es importante: el IVA soportado puede ser deducible si tu actividad da derecho a deducción, mientras que el ITP es siempre un coste. Por eso, para un autónomo o pyme que repercute IVA, comprar a un empresario con IVA suele ser financieramente más llevadero, aunque haya que adelantar la cuota.

Plusvalía municipal e IBI: ¿quién paga cada uno?

La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) grava el aumento de valor del suelo durante el tiempo que el vendedor fue propietario. Por ley, el sujeto pasivo en las compraventas es el vendedor. Otra cosa es que en el contrato se pacte que la asuma el comprador: es legal entre las partes, pero conviene ponerlo por escrito y reflejarlo en el precio, porque esa cantidad forma parte de lo que realmente cuesta la operación para ti. Su cálculo se rige por la normativa estatal y la ordenanza de cada ayuntamiento, y no hay plusvalía si el vendedor no ha obtenido ganancia real.

El IBI se devenga anualmente y, frente al ayuntamiento, responde quien es propietario en la fecha de devengo. En la práctica, lo habitual es prorratear el recibo entre vendedor y comprador según los días de titularidad de cada uno, y pactarlo en la escritura. Además, el inmueble puede arrastrar deudas de IBI pendientes: pide siempre los recibos al corriente de pago y una nota simple actualizada del Registro, porque las deudas de IBI pueden afectar al inmueble y a su nuevo titular.

Qué se activa en contabilidad y errores frecuentes

En el Plan General Contable, el inmueble se valora por su precio de adquisición más los gastos adicionales necesarios para dejarlo en condiciones de uso. Esto incluye normalmente:

• El ITP o el AJD, y el IVA cuando no sea deducible.
• Notaría, registro y gestoría vinculados a la compra.
• La plusvalía municipal, si la asumes tú por pacto.

Ejemplo con números redondos: compras un local por 200.000 € a un particular y el ITP aplicable fuese del 6 %. Pagarías 12.000 € de ITP, que sumas al coste del inmueble junto con notaría y registro. Si, en cambio, compras a una sociedad con IVA al 21 %, el IVA serían 42.000 € que, si tu actividad lo permite, deduces vía modelo 303 y no activas; el AJD sí formaría parte del coste.

Recuerda, además, separar el valor del suelo del de la construcción: el suelo no se amortiza. Y el IBI de cada ejercicio posterior no se activa: es un gasto del periodo.

Errores habituales: dar por hecho que siempre se paga IVA, no pactar quién asume la plusvalía, activar el IVA deducible como mayor valor del inmueble, o no prorratear el IBI. Todos se evitan revisando la operación antes de firmar.

En Zythos Business acompañamos a autónomos y pymes antes y después de la compra: analizamos si conviene IVA o ITP, revisamos la escritura, calculamos el coste activable y dejamos la operación correctamente contabilizada y amortizada desde el primer día, para que el local aporte valor y no sorpresas.