Acquisto di un locale commerciale: imposta di registro, IVA, AJD, plusvalenza comunale e IBI, chi paga cosa

Acquistare un locale, per la tua attività o come investimento, non si esaurisce nel prezzo indicato nell’atto. Intorno all’operazione compaiono quattro o cinque imposte diverse, e ciascuna grava su una parte. Sapere in anticipo chi paga cosa evita sorprese dal notaio ed errori in fase di contabilizzazione.

ITP o IVA + AJD: dipende da chi vende

La prima domanda è chi ti vende il locale, perché da questo dipende l’imposta principale. Le due strade si escludono a vicenda.

Se vende un privato (o chi non agisce come imprenditore in quella operazione), la compravendita è soggetta all’Imposta sui Trasferimenti Patrimoniali Onerosi (ITP). La paga l’acquirente e l’aliquota è fissata da ciascuna comunità autonoma, quindi varia a seconda di dove si trova l’immobile. Si presenta presso l’amministrazione tributaria regionale, entro il termine previsto dalla normativa di quella comunità.

Se vende un’impresa o un professionista, l’operazione è soggetta a IVA (in genere al 21 %) e non a ITP. Inoltre l’atto pubblico è soggetto all’imposta sugli Atti Giuridici Documentati (AJD), una quota graduale che paga anch’essa l’acquirente, con un’aliquota che dipende dalla comunità autonoma.

Una precisazione importante: la seconda e le successive cessioni di fabbricati sono in genere esenti da IVA. In tal caso si applicherebbe l’ITP, salvo che si rinunci all’esenzione quando ne ricorrono i requisiti. Per questo conviene verificare con il consulente, prima della firma, quale regime sia applicabile.

Esempio con cifre tonde (aliquote ipotizzate, verifica quella della tua comunità): locale da 200.000 € acquistato da un privato con ITP al 6 %: 12.000 € di imposta. Se lo vende un’impresa con IVA al 21 % e AJD all’1,5 %: 42.000 € di IVA (che si recupera se la tua attività dà diritto alla detrazione) e 3.000 € di AJD, che è un costo.

Plusvalenza comunale e IBI: le imposte del Comune

La plusvalenza comunale (Imposta sull’Incremento di Valore dei Terreni di Natura Urbana) colpisce l’aumento di valore del terreno nel periodo in cui il venditore ha detenuto l’immobile. In una compravendita la paga il venditore. Dopo la riforma del 2021 si calcola con un metodo oggettivo o sulla plusvalenza reale, a seconda di quale risulti più favorevole, e non è dovuta se non c’è stato incremento. Nei trasferimenti tra vivi il termine per la presentazione è breve, quindi conviene non ridursi all’ultimo momento.

L’IBI matura il 1° gennaio e, per legge, è dovuta dal proprietario a quella data. Nella pratica, acquirente e venditore pattuiscono di solito nell’atto una ripartizione proporzionale ai giorni di titolarità. Due cautele per l’acquirente: chiedi l’ultima ricevuta e un certificato di assenza di debiti, perché l’immobile risponde delle imposte arretrate anche se non erano tue. Verifica inoltre nell’atto chi si fa carico di ciascun pagamento.

Cosa si capitalizza in contabilità

Il Piano Generale di Contabilità prevede che le immobilizzazioni siano iscritte al loro prezzo di acquisto, che comprende tutte le spese necessarie per renderle pronte all’uso, come notaio, registro, ITP o AJD. Passaggi pratici:

1. IVA a credito detraibile: non si capitalizza. Va al conto Erario, IVA a credito, e si liquida nel modello 303. Solo se l’IVA non è detraibile, in tutto o in parte, aumenta il costo del locale.

2. ITP e AJD sì si capitalizzano come maggior valore dell’immobile, insieme a notaio, spese di consulenza e registro.

3. Separa terreno e costruzione. Il terreno non si ammortizza, solo la costruzione. Una ripartizione ragionevole, basata sul valore catastale o su una perizia, evita problemi con l’ammortamento.

4. L’IBI è un costo dell’esercizio (tributi), non si capitalizza. Se paghi la quota del venditore per il periodo precedente all’acquisto, verificala con il consulente, perché di solito viene trattata come parte del prezzo pattuito.

5. La plusvalenza comunale non viene contabilizzata dall’acquirente. Per il venditore è un costo legato alla vendita e rientra nel risultato dell’operazione.

Errori frequenti: capitalizzare come costo l’IVA detraibile, dimenticare l’ITP o l’AJD nel valore del cespite, ammortizzare il terreno, oppure firmare senza sapere se la vendita è soggetta a ITP o a IVA.

In Zythos Business verifichiamo questo tipo di operazioni prima della firma. Controlliamo il regime di IVA o ITP, stimiamo il costo fiscale complessivo e impostiamo correttamente la contabilità: costo capitalizzato, ripartizione terreno-costruzione e ammortamento. Così un acquisto importante per la tua attività di lavoratore autonomo o per la tua PMI non si trasforma in un problema fiscale più avanti.