Affittare un immobile in Spagna: le tasse per proprietari residenti e non residenti

Possedere un appartamento a Barcellona, una villa sulla Costa del Sol o un piccolo monolocale a Madrid e metterlo a reddito può essere un buon investimento. Ma il trattamento fiscale in Spagna dipende in larga misura da una domanda: sei fiscalmente residente in Spagna o no? La risposta determina quale imposta paghi, con quale frequenza presenti la dichiarazione e quali costi puoi dedurre.

In linea generale, sei residente fiscale in Spagna se trascorri nel Paese più di 183 giorni all’anno oppure se qui si trova il centro dei tuoi principali interessi economici. Tutti gli altri sono non residenti ai fini fiscali, a prescindere dalla cittadinanza.

Due imposte diverse: IRPF e IRNR

I residenti pagano l’IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, l’imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche). I redditi da locazione si sommano agli altri redditi, come lo stipendio o gli utili da attività professionale, e vengono tassati in un’unica dichiarazione annuale, il Modelo 100. Si presenta tramite l’AEAT, l’Agenzia delle Entrate spagnola (Agencia Tributaria), durante la campagna primaverile. L’affitto è soggetto all’aliquota progressiva: più alto è il reddito complessivo, più alta è l’aliquota applicata al canone.

I non residenti pagano l’IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Qui il sistema è diverso: il reddito è tassato separatamente, con un’aliquota fissa, e la dichiarazione è il Modelo 210. Per presentarlo serve il NIE (Número de Identidad de Extranjero), il codice fiscale per gli stranieri.

La differenza pratica più importante è la frequenza. I redditi da locazione di un non residente si dichiarano normalmente con cadenza trimestrale, in un breve intervallo successivo alla chiusura di ciascun trimestre. Molti proprietari stranieri se ne dimenticano perché pensano che basti una sola dichiarazione annuale. La presentazione tardiva può comportare maggiorazioni e sanzioni, per cui conviene impostare un calendario o delegare l’adempimento.

Spese deducibili: il vantaggio UE/SEE

È qui che i due gruppi si differenziano di più:

I non residenti che vivono in un altro Paese dell’UE o del SEE possono dedurre le spese direttamente collegate all’affitto, purché documentabili. Esempi tipici sono gli interessi del mutuo, l’imposta comunale sull’immobile (IBI), le spese condominiali, l’assicurazione della casa, le riparazioni e la manutenzione, le utenze a carico del proprietario e l’ammortamento dell’immobile. L’aliquota fissa si applica all’utile netto.

I non residenti di Paesi extra UE/SEE (ad esempio Regno Unito, Stati Uniti o Svizzera, a seconda delle norme specifiche) pagano in genere un’aliquota fissa più elevata sul canone lordo, senza alcuna deduzione di spese. In pratica, un proprietario con un mutuo e costi di gestione elevati può finire per pagare imposte su un reddito che non ha mai realmente percepito. Verificare se il proprio Paese di residenza rientra tra quelli ammessi è quindi il primo passo di qualsiasi pianificazione.

Anche i residenti possono dedurre le spese legate all’affitto e possono beneficiare di una riduzione sul reddito netto da locazione per gli affitti di lunga durata di un’abitazione destinata a residenza principale dell’inquilino. Questa riduzione è stata ristretta negli ultimi anni e ora dipende dalla data del contratto e da circostanze locali, quindi è bene verificare le condizioni vigenti prima di farvi affidamento. Non si applica agli affitti turistici né ai locali commerciali.

Se l’immobile non è affittato e sei non residente, la Spagna può comunque tassare un reddito imputato (presunto) sulla seconda casa. Lo si dichiara con un Modelo 210 annuale distinto.

Inquilini società e ritenuta alla fonte

Se l’inquilino è una società o un professionista autonomo che affitta l’immobile per uso professionale, di norma sorge un obbligo di ritenuta. L’inquilino trattiene una percentuale di ogni canone e la versa direttamente all’AEAT per tuo conto, invece di pagarti l’intero importo.

Per un proprietario residente, la ritenuta viene dichiarata dall’inquilino con il Modelo 115 e tu la porti poi in deduzione nella dichiarazione IRPF. Per i proprietari non residenti, la ritenuta operata da un inquilino spagnolo segue regole e un modulo propri, per cui la procedura e i tuoi adempimenti possono cambiare. In entrambi i casi, controlla le fatture: la ritenuta deve risultare e gli importi devono coincidere con quanto dichiarato dall’inquilino. L’affitto di locali commerciali di norma comporta anche l’IVA, mentre l’affitto di abitazioni a uso residenziale è in genere esente.

Da qualunque parte tu ti trovi, tieni in ordine contratti, fatture ed estratti conto. Le deduzioni valgono quanto la documentazione che le supporta.

In Zythos Business lavoriamo ogni giorno con lavoratori autonomi e piccole imprese, compresi molti proprietari stranieri che gestiscono da lontano immobili in Spagna. Ti aiutiamo a chiarire la tua posizione di residenza, a presentare i modelli giusti nei termini e a far sì che ogni spesa deducibile venga fatta valere. Se non sei sicuro di quale di queste situazioni ti riguardi, una breve consulenza può farti risparmiare parecchio ed evitare spiacevoli sorprese con il fisco.